Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Аренда земельного участка: особенности оформления в 2018 году.


Здравствуйте, уважаемые посетители сайта и его гости!

Сдача земельного участка съемщику проходит в условиях обязательного соблюдения пунктов договора. Без его оформления сделка недействительна. Соглашение составляется на основе двух законодательных сборников РФ: Гражданского кодекса и Земельного. Гражданские законы регулируют содержание составленного договора, его условия и официальное подтверждения бумаги. При этом характерные особенности аренды земельного участка определяет Земельный кодекс и прилежащие законодательные акты, также касающиеся земли. Ниже приведены важные моменты составления документа о ренте некоммерческой части СНТ и характеристики его содержания. Информация необходима и для арендодателя, и для оплачивающего ренту человека.

Алгоритм и особенности оформления письменного соглашения

При заключении соглашения на срок менее года и участии в соглашении с обеих сторон только физических лиц допустимо устное соглашение или иные формы обсуждения условий.

В случае договора с юридическим представителем или при длительном сроке сдачи (начиная с 1 года) в обязательном порядке все условия соглашения должны быть отображены в письменной форме.

Арендная плата за участки, находящие в частном владении, прописывается в письменном соглашении и высказывается арендодателем. Если участок принадлежит государству, то все условия ренты определяются местными органами.

Законодательно сроки договоренности между физическими лицами не регулируются. Только на некоторые виды собственности распространяются уточнения согласно ст. Законодательногокодекса39.8. Здесь же прописаны все пункты аренды муниципальных и государственных участков. Разрешается сдавать объект на неопределенный период. Прекращение такой договоренности возможно, если одна из сторон предупредила другую за 3 месяца до фактической отмены.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 609) акты о ренте должны проходить государственный учет. Однако Земельный кодекс в статье 26 рассматривает договоры на срок менее года как необязательно подлежащие регистрации госорганами.

Требования, предъявляемые к участку

Аренда земельного участка: особенности оформленияЗемельный участок, который собираются сдать по соглашению о ренте, должен обладать измеренными характеристиками. Определяется тип земли (ее назначение), габариты, границы сдающегося объекта. Необходимые пункты включает кадастровую планировку. Заверенная копия данного предмета в обязательном порядке прилагается к договоренности.

Участок может быть не допущен к сдаче, если не отмечены следующие параметры:

  • габариты;
  • границы;
  • кадастровый номер;
  • адресная информация;
  • целевое назначение.

Не допускаются к арендным сделкам те объекты, которые были изъяты из оборота.

Основные требования к арендодателям

Лицо, сдающее предмет договора, обязано быть его собственником или иметь юридически подкрепленное право ей распоряжаться.

Следующие индивиды могут выступать в качестве арендодателей, не являясь при этом владельцами:

  • законный представитель ребенка, не достигшего возраста 14 лет;
  • лицо, получившее доверенность на совершение сделок от своего родственника (владельца);
  • законный представитель компании (банка), выкупившей участок, либо государства, к которому объект перешел в результате задолженности предыдущего хозяина.
Особый случай — лица, пользующиеся землей по праву пожизненного владения. Они не могут заключать сделки о временной передаче земли.

Заключать договор в данном случае может только тот, кто получил землю по наследству.

Лица, которые могут выступать в качестве съемщиков

Ограничения по статусу лица, которое собирается снять землю, отсутствуют: это может быть как юридическое, так и физическое лицо. Согласно Законодательному кодексу РФ, люди иностранного гражданства или не имеющие его могут быть ограничены в снятии объектов. На данный момент это положение официально не уточнено, существует лишь одно четкое ограничение. Юридическое или физическое лицо, у которого отсутствует гражданство РФ, а капитал более чем на половину состоит из зарубежных средств, ограничивается в аренде земель сельскохозяйственного назначения.

Отношение к субаренде

Аренда земельного участка: особенности оформленияПередача земельной недвижимости от арендатора к съемщику вторичного уровня разрешено, но имеет различные границы в рамках Гражданского и Земельного кодексов. Главным правилом субаренды является согласие первичного арендодателя (владельца или его представителя) на повторную передачу.

Гражданский кодекс разрешает съемщику осуществлять только ограниченный ряд действий со съемным имуществом. Полный перечень перечислен в статье 615 ГК Российской Федерации и включает следующие допустимые сделки:

  • осуществлять пересдачу объекта, то есть вторично передавать объект нижестоящему арендатору (с согласия арендодателя), делая себя связующей инстанцией хозяина и участника субаренды;
  • отдавать объект на срок не более, чем указанный в договоре с владельцем, в пользование без извлечения дохода;
  • проводить процедуру перенайма, т.е. отдавать свои права на объект другому человеку, при этом исключая себя из арендных отношений;
  • закладывать временные права на предмет съема;
  • передавать права в кооператив производства или в качестве вложения в уставной капитал.

Во всех вышеперечисленных ситуациях (за исключением полной передачи прав другому съемщику) ответственность за передачу оплаты арендодателю, состояние и исправность имущества несет первичный съемщик.

Вышеперечисленные случаи допустимы статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом обязательным условием любого действия с недвижимым имуществом является извещение арендодателя и получение от него согласия. В ином случае действия съемщика можно считать незаконными.

В случае, если в письменном соглашении указан отказ от представленных возможностей, арендатор не имеет права осуществлять вторичные, даже предусмотренные законом, махинации с объектом.

Особенности передачи прав при субаренде и сдаче в залог

Субарендатор обладает тем же списком прав и обязательств, что и первичное лицо, заключившее договор ренты. Он обязан поддерживать имущество в первоначальном (за исключением случаев, где предоставлено разрешение на изменение) состоянии, обязательно пригодном для использования, и т.д. Ответственность за имущество перекладывается на вторичного участника договора во всех случаях, кроме сдачи арендных прав в залог.

Заключать новый договор не нужно, поскольку все прописанные в нем пункты остаются в силе.

Допустимость передачи прав согласно ГК и ЗК РФ

Гражданский кодекс РФ направляет к Земельному кодексу, когда речь заходит о субаренде. Законодательные акты и статьи ЗК РФ также не имеют четкого определения, допустимо ли передавать права третьему лицу. И в том, и в другом случае говорится только о допустимости, если «договором не предусмотрено иное». То есть опираться необходимо именно на письменную форму соглашения, поскольку лишь через нее владелец участка может дать официальное разрешение на поднайм или перенайм.

Условия продления договора аренды

Аренда земельного участка: особенности оформленияПреимущественное право продления договора принадлежит арендатору при условии соблюдения всех пунктов договора. Если он не нарушал установленные владельцем границы

и не привел своей эксплуатацией имущество к повреждениям, то арендодатель обязан рассмотреть сначала его предложение о продолжении сотрудничества.

У данного права есть исключения:

  • на земельном участке, который указан в документе о ренте, расположен объект недвижимости. Его хозяин также претендует на статус арендатора. В таком случае преимущество за ним.
  • при изъятии объекта государственными или местными органами аренда земли путем соглашения с прежним владельцем становится невозможна. Дальнейшее обсуждение переносится на ответственные за это органы власти.
  • нарушение установленных за плательщиком обязательств влечет за собой разрыв договора, если таковое желание поступило со стороны владельца, и утерю преимущественного права при продлении договоренностей.

Порядок сдачи участков с/х целевого назначения

Порядок сдачи земель, пригодных и предназначенных для ведения сельского хозяйства, определяет Федеральный закон «Об обороте земель…», который был установлен 24.07.02. В нем указывается, что при долевом владении предметом, пригодным для аренды, допустима его сдача при договоренности между дольщиками. Другие случаи должны решаться при помощи юриста.

Особенности составления договора аренды

Передача земельного участка в пользование предусматривает установление особых правоотношений между арендодателем и арендатором с обязательным фиксированием их прав и обязанностей в документе. На сегодняшний день существует множество типовых шаблонов договоров, регулирующих отношения в сфере землепользования.

Перед непосредственным заключением договора, базовый текст, следует внимательно изучить, проработать и отразить в нем наиболее важные положения.

Подобная специфика налагает особую ответственность на стороны, поэтому следует обозначить ключевые моменты, которые необходимо учитывать при составлении документа.

На что нужно обратить внимание при оформлении передачи земель в пользование:

  • во взаимоотношениях между наймодателем и нанимателем значимость приобретает их правовой статус. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо (предприятие, компания, организация), то отношения аренды подлежат фиксации в письменной форме. Интересы компании представляет в документе, как правило, уполномоченное лицо на основании доверенности;
  • наличие на арендуемом участке объектов недвижимости. Подобная деталь обязательно должна быть отображена на бумаге. Арендатор, которому не принадлежат здания или сооружения, расположенные на территории, переданной в пользование, не может пользоваться преимущественным правом заключения аренды на очередной срок;
  • спорные вопросы, касающиеся объекта соглашения. Данная деталь имеет большое значение, поэтому арендодатель обязан об этом поставить в известность арендатора.
  • обременение сервитутом. В данной ситуации арендодатель обязан уведомить арендатора о наличии такого обременения;
  • права третьих лиц на объект. Если такой факт имеет место, то арендодатель обязан об этом проинформировать арендатора.
  • ответственность наймодателя, как ключевого субъекта арендных отношений за недостатки участка, передаваемого в аренду. Арендодатель в соответствии с общими требованиями статьи 612 ГК РФ несет ответственность за недостатки, препятствующие полноценной эксплуатации земельного участка, причем данная норма действует даже в том случае, если об этом ему было неизвестно до момента оформления арендных отношений. С другой стороны, если наймодатель сообщил нанимателю об имеющихся недостатках до момента заключения договора, то такой ответственности не несет;
  • условие возмещения улучшений земельного участка нанимателю – наймодателем. Такое условие необходимо указывать в документе, касательно неотделимых улучшений земельного участка. Иными словами наниматель получит право требовать возмещение с наймодателя в случае внесенных улучшений за свой счет, что регламентируется ст. 623 ГК РФ. Ключевым условием реализации таких правоотношений является согласие наймодателя гарантировать возмещение;
  • определение собственности на отделимые улучшения объекта (без вреда для имущества). В письменном соглашении сторон необходимо четко указать, кто непосредственно будет реализовывать улучшения, и в чьей собственности будут находиться такие активы после прекращения аренды. Данные улучшения в соответствии с общими положениями ст. 623 ГК РФ принадлежат нанимателю;
  • срок действия передачи объекта в пользование, зафиксированный в договорных положениях. Важность указанного пункта обусловлена необходимостью регистрации договоров, заключенных на срок свыше одного года. При указании срока действия аренды важно зафиксировать момент вступления в силу и окончания действия документа, условия продления соглашения на новый срок;
  • порядок внесения оплаты. Арендодатель вправе согласовать с нанимателем, по какой схеме будет осуществляться оплата: за все время, предоплата (за весь период или за оговоренный срок), внесение оплаты по индивидуальному графику;
  • форма расчета (безналичный, наличный расчет или в натуре);
  • возможность для арендатора реализации своего права по выкупу земли.

Ответственность субъектов арендных отношений может быть указана только в договорных положениях или на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ.

Права и обязанности сторон определяются:

Аренда земельного участка: особенности оформленияа)  положениями договора,

б)  требованиями ст. 615, 616 ГК РФ.

В письменном соглашении сторон необходимо указать условие возврата объекта в нетронутом (первоначальном) состоянии, или с оговоренными изменениями.

Порядок расторжения письменного соглашениян3

В данной ситуации возможен вариант фиксации такого условия, разработанный конкретно для данной ситуации или ссылка на общие нормативные требования, описанные в ст. 619, 620 ГК РФ.

Порядок составления претензий, место и орган рассмотрения споров-н3.

Важно отметить, что если спорные вопросы не будут вовремя решены, то последней инстанцией их разрешения станет суд.

При оформлении намерений субъектов в письменном виде важно охватить максимальный спектр возможных вопросов. Ниже приведен типовой образец письменного соглашения по передаче земли в пользование.

Берегите финансы, или как не переплатить некоммерческой структуре

Любые правоотношения, касающиеся садоводства, огородничества, ведения дачного хозяйства в РФ, урегулированы федеральным законодательством, а конкретнее — нормами ФЗ №66.

В соответствии с российским законодательством, гражданин вправе вести перечисленные виды деятельности в индивидуальном порядке.

При этом стоит упомянуть одну проблему: коммуникационные, дорожные, инженерные сети и ограждения составляют общую собственность. В качестве наглядного примера рассмотрим такую форму объединения граждан как садовое некоммерческое товарищество (СНТ).

Допустим, человек собирается самостоятельно вести дачное хозяйство, для чего им подается заявление, в котором он просит исключить его из числа участников садоводства. Также ему необходимо заключить хоздоговор (ИОП) с управой, в пределах которого располагается его земельный участок. Данным документом будет регулироваться порядок использования инфраструктурных объектов и имущества общего пользования.

Аренда земельного участка: особенности оформленияВместе с тем, органы правления товарищества не спешат принимать указанные заявления, требующих исключить их из членов. Это связано с тем, что в таком случае сумма членских взносов существенно уменьшается. Если заключить документ об использовании инфраструктурных объектов, управа просто воспользуется правовой безграмотностью людей и попробует продать как можно больше совершенно ненужных услуг, платить за которые непременно придется.

Сумма платы по заключенному обязательству может приравниваться или быть практически равной размеру членских взносов. Таким образом, исключение из членов товарищества не является выгодным. По этой причине большинство граждан находятся в поисках разъяснений на тему «за что нужно платить садоводству, а за что – нет».

Поясним самые неоднозначные нюансы

В соответствии с указанным законом, индивидуалы вправе использовать инфраструктурные объекты и имущество общего пользования исключительно на возмездной основе, что указывается в пунктах документа садоводчества. Это значит, что избежать заключения соглашения не удастся — он носит обязательный характер.

Если одна сторона будет всеми способами уклоняться от заключения договорных обязательств, вторая обладает полным правом принудить ее к этому через суд. Судебный порядок решения вопроса предполагает требование возмещения суммы убытков, которые были причинены отсутствием договора.

Если предусмотренные сделкой взносы не будут уплачены, управа организации или собрание его членов вправе ставить вопрос о том, чтобы ограничить доступ участника дачного сообщества к инфраструктуре и имуществу общественного назначения.

Все, что не было выплачено индивидуалом, будет взыскиваться через суд.

Суммы выплат и иные подсчеты

По нормам закона, сумма платы за использование инфраструктуры, принадлежащей СНТ, в отношении желающих вести дачное хозяйство не может превышать размер платы, предусмотренной за использование перечисленного членами организации. При этом нужно вспомнить важное уточнение, продиктованное нормой: в случае, если граждане делают взносы на приобретение или создание данного имущества. Более точного разъяснения статья не содержит.

По общему правилу, управа не вправе принимать решение о включении в договор пункта об оплате каких-либо услуг (по факту, на зарплату правления, на канцелярские товары, расходы на связь и т.д.). Плата за пользование по соглашению не относится к членским взносам, а значит не приравнивается к сумме членского взноса.

По всем объектам инфраструктуры плата за эксплуатацию рассчитывается строго на основании приходно — расходной сметы организации. В договоре ясно, поочередно нужно оговорить, что именно из объектов или общественного имущества подлежит оплате.

Аренда земельного участка: особенности оформленияДалее рассмотрим подробно, что на самом деле обязан оплачивать садовод-индивидуал, а что нет.

По нормам федерального законодательства граждане, ведущие садоводство индивидуально, могут эксплуатировать объекты инфраструктуры или общественное имущество. Обратите внимание: вправе, но не обязуются.

Это говорит о том, что индивидуал может вовсе не использовать это имущество, чтобы не тратиться на него:

  • водоснабжение — платное по факту, то есть по расходу;
  • линии электропередачи — гражданин обязуется, наряду с членами СНТ, заключить договор электроснабжения. При этом товариществу он не платит;
  • уличное освещение участка и дорог общественного пользования — садовод-индивидуал оплачивать не должен, ведь не имеет на указанное права собственности;
  • ограждение общественного пользования- эксплуатация имущества практически всегда включена в соглашение. Однако и тут имеется важный момент: ограждение является собственностью организации. Таким образом, индивидуал после выхода из рядов участников дачного сообщества без судебного решения будет лишен его законной доли в общем имуществе. Данный казус служит прямым доказательством наличия в законодательстве явных огрехов;
  • выходит, логика следующая: забор, относящийся к чужой собственности и не используемый индивидуалом, им не оплачивается;
  • ворота и калитки общего пользования — ситуация аналогична забору;
  • дороги, проезды — если товарищество подтвердило право собственности на данные объекты, гражданин обязуется оплачивать их эксплуатацию. В обратном случае с него не могут требовать платы;
  • спортивные, игровые, детские площадки — подлежат оплате по факту пользования;
  • содержание дома правления — индивидуал не должен платить, ведь собственником не является;
  • денежные взносы председателю правления, бухгалтерии — носят исключительно добровольный характер, в обязанности лица они не входят;
  • вознаграждение работников вахты, сторожа — по желанию индивидуала. Отметим, что за охрану лучше платить;
  • вывоз мусора и других отходов — по усмотрению гражданина; земельный налог (на участок общественного назначения) — не является обязательным платежом ввиду отсутствия у индивидуала права собственности;
  • оплата работ по кадастру для организации — не относится к обязательным платежам по аналогичной причине.

Как заключается договор

Аренда земельного участка: особенности оформленияПриведенный вопрос целиком и полностью решается на собрании членов садоводства.

 Если следовать общепринятому порядку, соглашение заключают таким образом:

  • индивидуал подает заявление об исключении его из перечня членов организации. Управа направляет ему проект договорных обязательств;
  • далее гражданин в течение календарного месяца обязан направить правлению дачного сообщества договор с поставленной подписью. Как альтернатива;
  • протокол разногласий с внесенными предложениями по редактуре существенных условий.
  • правление СНТ обязуется в течение календарного месяца ответить на присланный им протокол и принять решение об отказе или удовлетворении редакции;
  • если управа организации вынесла отказ в принятии предложенных разногласий или если ответа не последовало в рамках установленного срока, индивидуал имеет право подать в суд. Правовое основание иска — согласование существенных условий сделки. Примечательно, что срок на подачу данного заявление не ограничен.

Заключение

Аренда земельного участка доступна как физическим, так и юридическим лицам. Чтобы получить в распоряжение надел, необходимо полностью определить его ключевые параметры.

То есть, чтобы сделать сделку действительной, надо, чтобы были известны границы, размеры, адресная информация и целевое назначение. Если аренда соответствует требованиям Земельного и Гражданского кодекса, то её можно считать полностью законной.

Рекомендации по оформлению земли в аренду в видео:

 

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.