Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Правильно составляем договор купли-продажи недвижимости в 2018 году.


Приветствую всех читателей сайта!

Сделка по купле-продаже квартиры не за горами, совсем скоро будет произведен расчет, покупатель получит заветные ключи, а продавец – деньги. Дело за малым – составить и подписать договор. И здесь стороны сделки могут столкнуться с рядом подводных камней и затруднений. Нужно ли обращаться к нотариусу? Составить соглашение самостоятельно или обратиться к специалистам рынка недвижимости? Какие пункты обязательно следует включить в договор? Правильный ответ на все эти вопросы – залог удачно проведенной сделки и полного душевного покоя. Сейчас я дам вам всю необходимую информацию, читаем дальше.

Преимущества оформления договора у нотариуса

А кто это, собственно говоря, такой? По своей сути, нотариус – государственный служащий, который проверяет законность некоторых сделок и удостоверяет факт их проведения.

Правильно составляем договор купли-продажи недвижимостиВ случае с оформлением купли-продажи чего-либо, нотариус проверяет:

  • законна ли подобная сделка в принципе;
  • ни чьи ли интересы не задеты, например, несовершеннолетних или недееспособных;
  • фиксирует окончательные условия соглашения, страхуя стороны от мошенников.

Если вдруг выяснится, что кто-то из сторон сделки задумал коварный план по завладению чужим имуществом или деньгами, то подпись нотариуса станет железным аргументом в любом суде. А вот если заверение не сделать, то далеко не факт, что потерпевший останется в выигрыше.

Интересно то, что многие недобросовестные граждане сами откажутся от проведения операции с недвижимостью, если узнают о предстоящем походе к нотариусу.

К сожалению, нотариальное заверение такой сделки в обязательном порядке требуется только если:

  • объектом продажи выступает недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний или лицо, признанное судом недееспособным;
  • продается доля в квартире от одного из собственников;
  • речь идет о договоре продажи с пожизненным содержанием продавца.
В остальных случаях эта процедура необязательна, решение о походе в нотариальную контору самостоятельно принимается сторонами сделки.

Так нужен он или нет? Все зависит от вашей роли в сделке. Если вы продавец, то можно обойтись и без заверения. Все, что волнует желающего получить денег за объект – так это время и способ передачи этих самых денег. Если с этим проблем нет, то все дальнейшие трудности ложатся на плечи покупателя.

Но вот если вы желаете приобрести квартиру, то могут быть варианты, причем не самые приятные. Дело в том, что при совершении сделки вы получите не сам материальный объект, а право на него.

При этом если будут нарушены некоторые законодательные условности (это я в отдельной статье напишу, тема для целой книги), то такое право можно:

  • оспорить;
  • ограничить;
  • признать недействительным.

И забрать при этом обратно свои деньги у продавца не всегда легко – попробуйте его для начала найти.

Правильно составляем договор купли-продажи недвижимостиКак раз для того чтобы «подстраховать» покупателя, нотариус:

  • проверяет условия сделки и определяет их законность, исключая риск ее ничтожности;
  • наполняет договор дополнительными пунктами, исключающими обременение продавца;
  • проверяет и заверяет личности всех сторон сделки;
  • проверяет отсутствие обременений на момент купли-продажи жилья;
  • детально разъясняет покупателю и продавцу все юридические тонкости и последствия проводимой операции;
  • убеждается во вменяемости и адекватном состоянии продавца и покупателя перед совершением сделки с помощью простой беседы.

Также нотариус проверяет подлинность подписей сторон соглашения, чтобы исключить мошенничество и подлог.

Безусловно, это все может сделать и риэлтор. Некоторые его советы, возможно, будут более ценными, чем у нотариуса. Но вот его слово и подпись в случае судебного разбирательства не будут стоить и ломаного гроша.

Заверение следки купли-продажи жилья у нотариуса в большинстве случаев не обязательно. Но разве стоит отказываться от безопасности ради сомнительной экономии?

Сколько стоят услуги нотариуса

До 2015 года нотариусы могли драть с клиентов по три шкуры в день – стоимость их услуг особо не регулировалась, хотя определенные планки все же существовали. 457-ФЗ все изменил.

Правильно составляем договор купли-продажи недвижимостиТеперь стоимость таких услуг зависит от того, кто заключает сделку и формируется исходя из:

  • необходимых правовых и технических действий, например, разъяснение условий соглашения, полная проверка всей документации, первичная консультация;
  • государственной пошлины нотариальных услуг.

Пошлина эта зависит от кадастровой оценки объекта купли-продажи:

  • до 1 млн. – 3 тыс. рублей +0.4% от оценочной стоимости;
  • до 10 млн. – 7 тыс. рублей +0.2% от оценочной стоимости минус 1 млн.;
  • больше 10 млн. – 25 тыс. рублей +0.1% от оценочной стоимости, но не более 100000.

Если договор заключается между близкими родственниками, то пошлина будет составлять 3 тыс. рублей + 0.2% от «оценки», но не более 50000.

Тонкость в том, что цена может отличаться в разных регионах. Например, в Москве квартира стоит явно больше, чем в Ярославле, а, значит, и нотариус денег возьмет «пожирнее». Законодательное снижение средних тарифов неслучайно – этим шагом правительство решило подтолкнуть граждан к нотариальному заверению подобных сделок с целью снижения уровня мошенничества на рынке недвижимости.

Важно! Хоть нотариус и берет недешево, обратиться к нему стоит. Он по полной программе отработает эти деньги, так как репутация для такого профессионала – важнее всего.

Как правильно составить договор купли-продажи на квартиру

Покупатель и продавец нашли друг друга. Я искренне за них рад, но большая часть работы еще впереди. Перед составлением договора нужно проверить «чистоту» квартиры, а также удостовериться в правомочности предстоящей сделки. Если оставить эти моменты без внимания, то можно потерять деньги. Много денег. Потраченное на проверку время не стоит их, поверьте мне на слово!

Итак, смотрим:

  • документы участников операции (паспорт, для начала);
  • подтверждение права собственности на объект недвижимости;
  • согласие всех дольщиков, а особенно супруги или супруга, если квартира ранее приобреталась в браке;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников выступает малолетний;
  • выписку из домовой книги (чтобы потом не пришлось принудительно выселять пару десятков узбеков);
  • технический паспорт квартиры;
  • выписку из лицевого счета (это делается для проверки задолженности по квартплате).

Правильно составляем договор купли-продажи недвижимостиКстати, если вы решили погасить долги старых хозяев своей новой квартиры, то пропишите в договоре подробности предстоящей процедуры.

Документы собраны, обязательно проверены нотариусом (!), можно приступать к составлению договора. Поручите это независимому юристу. Независимый – никак не связан ни с одной из сторон сделки.

 Обязательно вписывается в соглашение:

  • идентификация сторон (паспортные данные или наименование юридического лица);
  • правоустанавливающие документы;
  • место и дата заключения соглашения;
  • обязанности и права сторон;
  • порядок расчета и стоимость объекта недвижимости;
  • подписи сторон;
  • предмет договора.

На последнем пункте я хочу заострить внимание. Предметом договора в данном случае выступает не финансовое обеспечение сделки, не качелька возле дома и даже не документы, подтверждающие право собственности на жилье. Предмет договора – квартира.

Причем такая, которая соответствует требованиям ЖК РФ:

  • обладает изолированностью;
  • «проходит» по всем санитарным условиям;
  • имеет в качестве целевого назначения постоянное проживание людей.

Если что-то из этого не стыкуется, то сделка будет признана незаконной.

Правильно составляем договор купли-продажи недвижимостиЖилье подробно описывается:

  • точный адрес;
  • этажность;
  • кадастровый номер.

Без этого любой суд признает сделку недействительной. Кроме того, если приобретается не вся квартира, а только доля, то в договоре эта доля четко прописывается в виде дробного числа. Обязательно прописывайте порядок рассрочки платежа, если такое условие предусмотрено договоренностью сторон. Указывайте все даты выплат и их точные размеры, а также ответственность покупателя при нарушениях сроков.

Важно! Хотите указать заниженную стоимость объекта для снижения налогов и пошлины? Решение, на самом деле, неплохое, но если вдруг сделка будет признана недействительной, то на руки вы сможете вернуть только ту сумму, которую сами и прописали в договоре.

Ну вот и все, что я хотел рассказать вам о тонкостях оформления договора купли-продажи квартиры. Не избегайте услуг нотариуса, составляйте договор только «под присмотром» профессионала рынка недвижимости, а также тщательно проверяйте личность и юридические показатели второй стороны соглашения. Если все пройдет хорошо (а оно пройдет, вы ведь не лыком шиты), то совсем скоро можно будет въехать в новое жилье. Ну или потрогать деньги, вырученные от продажи своей старой квартиры!

Рекомендации по составлению договора купли- продажи недвижимости в видео:

 

 

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.