Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Права и обязанности арендатора и арендодателя в 2018 году.


Добро пожаловать на страницы моего блога!

Гражданский кодекс Российской Федерации, что касается договорных документов в области арендных отношений, содержит рекомендации и требования общего порядка. Немногие позиции кодекса содержат фиксированную форму договорных документов. Демократичность законодательства в этом сегменте правоотношений представлена свободой выбора партнеров. Короче говоря, как напишут, так и будет. При условии, что подписанты все же не «вылезают» с ограничительных координат ГК.

Проведение капитального ремонта

Можно подумать, что Гражданский кодекс позиционирует в непростых арендных отношениях в роли пассивного наблюдателя. Отнюдь! К особым типам договоров разработаны специальные положения, обойти которые только во вред себе.

Подтверждением постулата служит 634 статья, Закон требует от владельца имущества, переданного другому лицу в платное временное использование, осуществлять, например, текущее обслуживание механизмов, различной техники, агрегатов, если они переданы в аренду с экипажами.

В противном случае ТО, иные восстановительные операции, выполняет арендатор. Еще пример. В специализированной конторе взят на прокат бульдозер. Здесь кодекс четко указывает на производство капитального восстановления спецмашины арендодателем

Несколько слов о проведении капитального ремонта. Лучше сроки исполнения зафиксировать в договорных документах, опираясь на рекомендации по эксплуатации  машины. Когда капремонт несложный, арендодатель должен производить его немедленно.

Исполнение ремонта для повышения качества недвижимости владельца может выполнять временный пользователь.

По типу выполняемых работ разделяют отделимые изменения, когда реконструкции не допускают ущерба для имущества, и неотделимые – когда невозможен безопасный ремонт  имущества.

К типу возвратных дополнений относятся: завезённая клиентом мебель, различная офисная техника, даже мелкий монтаж нужных приспособлений, не повлекших основательную порчу недвижимости владельца.

Когда клиент произвел возвратные дополнения для недвижимости, не описанные в подписанном соглашении, то по нормативной базе (п.1 ст.623 ГК РФ) все улучшения после прерывания договорённостей переходят в собственность владельца имущества.

Улучшения возвращаются клиенту, если есть договоренность о денежной компенсации за осуществленные работы. Например, в качестве снижения стоимости аренды, за счёт затрат, понесенных временным жильцом.

Неотделимые дополнения – это собственность владельца помещения. Если они проводились  клиентом  в согласии с письменно оформленным договором, то временный пользователь имеет полное право требовать возврата денежных затрат. Когда не существует соглашения в письменном виде об осуществлении действий по повышению качества недвижимости, то временный пользователь не имеет возможности получить возмещение за понесенные убытки.

Права и обязанности арендатора и арендодателяВ соответствии с Гражданским Кодексом РФ (ст.624) арендуемая недвижимость, может быть приобретена временным жильцом. Такое условие стоит отдельно указать в соглашении, если оно не предусмотрено законодательством, в соответствии с которым составлен договор. Недвижимость, которую владелец сдал во временное пользование, является его собственностью Договоренность с возможностью выкупа часто используют при приватизации в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Более того, выкуп собственности оговаривают специальным документом – приложением к главному соглашению. По договоренности сторон часть или вся сумма, полученная владельцем недвижимости за аренду, засчитывается в стоимость выкупа.

Арендный договор, начинает действовать с момента, когда существует договоренность обо всех нюансах и подписано соглашение. Следовательно, юристы изучают его как консенсуальное соглашение. Если в нем оговорены возможности и действия как клиента, так и владельца имущества, то соглашение называется обоюдным. А когда главным правилом для временного пользователя является своевременное внесение средств за эксплуатацию, соглашение называется возмездным.

Порядок внесения средств по арендным документам

Стартовым пунктом статьи № 614 гражданского кодекса Российской Федерации описывается порядок внесения средств по арендным документам. Бывают случаи, когда стороны при оформлении соглашения целенаправленно или случайно не соблюдают положения правил. Законодательство для подобных вариантов располагает несколькими предложениями для различных типов платного временного займа. В список, например, входят конкретные оплаты, сублимируемые в отношении денежных средств и платных услуг. Но одно условие остается доминантным, касающимся оформления арендных условий.

Законодатель представляет договаривающимся сторонам многочисленные варианты выбора — платежи могут осуществляться за общий объем арендуемых материальных ценностей, так и за их доли.

Законодатель допускает:

  • фиксированную оплату, которую согласно договору, можно осуществлять эпизодически или в конкретно указанные сроки; допускаются варианты, когда оплата осуществляется от результатов финансовой деятельности арендованного имущества;
  • Гражданский кодекс не имеет юридических норм, препятствующих оказанию арендатором услуг;
  • в конкретных случаях пользователь арендным имуществом на основании заключенного договора передает партнеру материальные вещи или сдает ему их в платное пользование;
  • арендатор может потребовать от партнера усовершенствования, обновления полученной во временное пользование недвижимости, если такой пункт содержит заключенный договор.

Денежные отношения между сторонами на территории России осуществляются исключительно в рублях.

Права и обязанности арендатора и арендодателяОбеими сторонами соглашения может быть осуществлена договоренность. Согласно договору, оплата за временное пользование вносится исключительно российскими рублями полностью соответствуя, текущему курсу, создаваемому Центробанком РФ на время погашения задолженности. Как принято, перемена курса валют не рассматривается, как причина для пересмотра суммы оплаты за использование аренды. Данная сумма закрепляется в том виде, в котором была определена при составлении правового соглашения.

Существует вариант, при котором размер арендной платы не предусматривается. Грамотнее всего будет включить этот пункт в условие сделки, дабы обезопасить себя от возникновения возможных спорных ситуаций. Отсутствие данного пункта может спровоцировать спорные ситуации не только между партнерами, но и привести к проблемам, с налоговой инспекцией.

Крайние сроки внесения средств за пользование помещением обговариваются исключительно в двухстороннем порядке между деловыми сторонами. Как правило, оплата за аренду вносится каждый месяц, каждый квартал или раз в год. В условиях описанного документа могут содержаться отсрочки по выплатам. Обычно, оплата за аренду проводится зачислением средств на банковский счет арендодателя. Стоимость аренды может варьироваться по обоюдному согласию партнеров в обговоренное соглашением время, не более 1 раза в год.

Если изменился состав участников соглашения, оно может действовать по-прежним правилам. В законодательстве подробно прописано, что изменение права имущества на арендуемую недвижимость не обязывает обнуление и дополнение арендного соглашения. Договор не расторгается, а переходит в законную замену.

В случае смерти владельца имущества, все договоренности по аренде автоматически переходят его наследнику.

Владелец имущества не должен ограничивать арендатора во вхождении в свои возможности по соглашению во время его существования. Исключением является ситуация, когда подписание соглашения проводилось с учетом личных интересов сторон. Если на недвижимость претендует сразу несколько лиц, являющихся наследниками, то решение будет предано для судебной экспертизы или для его обсуждения партнерами.

В статье 619 ГК РФ описаны обстоятельства, по которым владелец помещения может обратиться с желанием прервать договоренность до прекращения ее действительности:

  • неправильная эксплуатация помещения;
  • несоблюдение правил, описанных в соглашении;
  • уничтожение и значительное ухудшение состояния помещения;
  • нарушение сроков осуществления арендных платежей, отсутствие оплаты обозначенной договорным документом, сроком от двух раз;
  • несогласие с проведением генеральных ремонтных работ, даже если они включены в договорные отношения. Если параметры осуществления капремонта имущества не описаны в арендном соглашении, то решение зависит от законодательных актов, по которым обязанностью по ремонтным работам обладает временный пользователь.

Права и обязанности арендатора и арендодателяПеречень не является завершенным и может дополняться с соблюдением ситуаций и прочих причин, обозначенных в договоре аренды, которые могут являться основанием к прекращению арендной договоренности.

Необходимо учитывать, что закон в большей степени поддерживает владельца имущества. Применяя свои права при разбирательстве, владелец должен учитывать и то, то ему будет предложена процедура судебного разбирательства.

Важно, чтобы до подачи искового документа в суд, владелец в письменной форме сообщил арендатору об неисполнении  договорных обязанностей. В случае не уведомления нарушителя, судебное заседание не будет назначено.

Права арендатора

Арендатор имеет право расторгнуть договор до прекращения его действия, когда:

  • другая сторона контракта создает препятствия по эксплуатации помещения;
  • арендуемый объект не может использоваться по назначению, которое определяется договором или без него;
  • предмет или помещение, временно предоставленные съемщику, имеют значительные дефекты, которые мешают процессу использования;
  • снятие данного пункта допустимо только при предварительном предупреждении арендодателя;
  • при нахождении дефектов при подписании договора или после арендодатель должен исправить поломку, или соглашение может быть законно расторгнуто.
  • не осуществлен своевременный капремонт (срок обговаривается в соглашении);
  • случайные обстоятельства стали причиной дефектов предмета съема, в случае невиновности временного пользователя, либо другим способом помешали ему продолжить использование арендованного объекта.

Указанный список может дополняться. Нельзя ограничивать его документом, так как во время эксплуатации могут возникнуть не оговоренные причины экстренного расторжения договора.

Арендодатель при нахождении ущерба обязан уведомить об этом клиента.

Кроме того, необходимо указать причину (плата за ущерб/заменить объект), и предоставить срок на его осуществление. По завершению временного периода съемщик может подать судебный иск на владельца.

Как правило, время прекращения пользования объектом совпадает с истечением периода действия соглашения. Если строгие сроки в соглашении не обозначены, то договоренность может быть расторгнута. О таком решении стороны должны сообщать за четыре недели до реального расторжения соглашения. В случае недвижимости, период составляет 3 календарных месяца. Стороны имеют право определить другие сроки, только при их обоюдном согласии.

Права и обязанности арендатора и арендодателяПервый пункт статьи 450 Гражданского кодекса гласит юридическую правомерность обнуления содержания арендных договоров, если требования прекратить отношения последовали от обеих сторон. Прервать действия договорных арендных отношений по отношению к одной стороне тоже возможно. Предложить партнеру конкретную дату прекращения арендного соглашения. Если на конкретное число заявитель не получил ответа, то после 30 дней документ автоматически утрачивает юридическую силу.

По окончанию срока сторона, осуществлявшая платную временную эксплуатацию помещения, возвращает его обратно в хорошем априорном состоянии. Следовательно, имущество должно вернуться в прежнем состоянии. Качество возвращаемого имущества не изменяется от причин прерывания договоренностей. Такое примечание должно присутствовать в договоре.

Практика фиксировала случаи, когда недвижимость не освобождалась после прерывания соглашения. В соответствии с законом, владелец может претендовать на полную плату за аренду от временного пользователя его недвижимостью.

Соглашение, как для владельца, так и для клиента обязано содержать пункты, способные максимально сбалансировать их отношения, обоюдные выгоды. Например, владелец не имеет права полученным доходом, с аренды, устранять убытки, по причине арендатора. Законодательство находится на стороне материально потерпевшего. Арендодатель может воспользоваться правом на компенсацию.

Строгое соблюдение лицами своих соглашений по договору иногда влечет к тому, что арендные договоренности между ними продлеваются. Если клиент в полной мере выполнил все обязательства, по окончанию аренды он обладает приоритетом, в сравнении с другими желающими арендовать помещение, продлить сроки. Однако если это не противоречит правилам и условиям соглашения (ст. 621 ГК РФ).

Приоритет клиента не обязывает владельца помещения составлять соглашение по старым критериям.

Под полным соблюдением договора со стороны арендатора понимают:

  • эксплуатацию арендуемой площади по назначению, согласно договоренности;
  • содержание недвижимости в надлежащем виде, проведение необходимых ремонтных работ, не допускать приведения помещения в негодность;
  • вносить плату за владение помещением в указанные сроки;
  • строгое подчинение остальным правилам, оговоренных в договоре или в законе.

Для того, чтобы иметь право на продолжение аренды, клиенту необходимо сообщить в письменной форме о своих намерениях арендодателю, не позднее даты оговоренной в соглашении. А если точных сроков не существует, то заблаговременно до окончания аренды.

В новом договоре могут быть оговорены, как старые обязательства, так и нововведения. Арендные отношения можно свободно изменять. Нюансы могут состоять во времени аренды, обязанностей арендатора по поводу ремонта. При подписании нового соглашения стороны не подчиняются правилам старого договора.

Общие обязанности и положения

В связи с диспозитивностью (когда стороны могут сами обговаривать нюансы договора) закон, регулирующий отрасль гражданских прав, дает возможность арендодателю и клиенту самостоятельно указывать условия прекращения соглашения, создания нового и время аренды, а также дополнительные условия. Это удостоверения преимущественного положения клиента.

Права и обязанности арендатора и арендодателяОбязанности арендодателя:

  • осуществлять аренду недвижимости, соблюдая правила соглашения (п.1. ст.611 ГК РФ);
  • за исключением прочего, сообщить необходимую документацию, например, сертификаты, технический паспорт, и дополнения;
  • предоставить собственность в аренду в обговоренные сроки, согласно подписанному договору;
  • проводить капитальные ремонтные работы недвижимости, в случае если обратное не содержится в соглашении.

В ГК РФ в п. 1 ст. 617 описаны права арендатора, включая право нахождения в собственности помещения, сданного в аренду, по правилам соглашения, независимо от возможной смены собственника.

Нарушения арендодателя:

  • уничтожение арендуемого помещение, в случае если нет вины арендатора;
  • состояние помещения, не описанное в соглашении, если оно мешает использованию его по назначению;
  • несоблюдение правил, обговоренных в соглашении или законодательстве, или не полное их исполнение.

Нарушения арендатора:

  • несвоевременная оплата аренды помещения;
  • продолжение эксплуатации недвижимости, после завершения договора (в случае продления, необходимо внесение платы, оговоренной в соглашении);
  • уничтожение арендуемого помещения из-за действий арендатора, а также приведение его в негодность, за исключение естественного износа;
  • уклонение от соблюдения правил, обговоренных в соглашении или законодательстве, или не полное их исполнение.

В случае, когда при завершении арендных сроков арендодатель хочет и дальше сдавать помещение, прежний арендатор обладает приоритетом перед остальными потенциальными клиентами, если оплата производилась вовремя, соблюдена сохранность помещения, а кроме того были осуществлены дополнительные пункты, к примеру, ремонтные работы.

Когда хозяин отказывает, арендатор имеет право обратиться в суд на протяжение года с даты прерывания аренды.

Если были установлены нарушения, такие как причиненный собственнику ущерб, например наличие дефектов недвижимости, нарушена материальная договоренность и прочее – арендатор обязан вернуть затраты по результатам суда или в добровольной форме. Если же собственник отказывается сдавать в аренду имущество – у клиента нет прав, чтобы требовать пролонгации или продления соглашения.

О правах и обязанностях арендатора квартиры в видео:

 

 

 

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.