Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Продажа доли в квартире: варианты и нюансы в 2018 году.


Здравствуйте, читатели моего сайта!

В теории, продажа доли в квартире мало чем отличается от обычной сделки с жилой недвижимостью. Но стоит учесть, что с июня 2016 года, согласно изданному Федеральному закону Госдумой N 172-ФЗ, все сделки данного плана обязательно сопровождаются нотариальным заверением. Но с какими ещё нюансами можно столкнуться? Что делать, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему лицу?

Права на общую собственность

Понятие «права на общую собственность» четко разъясняется в Гражданском Кодексе Российской Федерации в статьях 244-259. Как это относится к недвижимости? Имеется ввиду, что каждый из собственников квадратных метров в равной степени владеет ими.

К примеру, мне с братом от родителей досталась 2-комнатная квартира. Какая в ней моя доля? 1 комната и часть кухни? Или как распределяется в таком случае право собственности? В первую очередь учитывается не количество комнат, а фактическая стоимость (определенная экспертом) недвижимости и её квадратура. И именно равная половина от этих показателей будет принадлежать мне.

Имею ли я право продать часть своей квартиры? Будучи собственником, я могу распоряжаться своей частью квадратных метров на свое усмотрение. То есть, могу переоформить их под коммерческую площадь и сдать в качестве офиса. Или продать третьему лицу. Но есть важный нюанс – привилегированное право на совершение сделки получает собственник другой части недвижимости. То есть, в первую очередь я буду обязан предложить выкупить вторую часть квартиры своему брату. И только если он письменно от этого откажется – я получаю возможность законно провести сделку.

Продажа доли в квартире: варианты и нюансыА что будет, если собственником квартиры сразу является 3-4 человека? Точно так же – каждый из них владеет равной долеюй в квадратных метрах, без четкого определения локальной части жилья.

И каждый из собственников имеет первоочередное право выкупить все остальные части, но только если предложенные продавцами условия сделки его будут удовлетворять. Таким образом государство защищает и права собственников, и права потенциального покупателя.

А вот что касательно несовершеннолетних граждан, то здесь законодательные меры несколько иные.

По факту, до 18 лет гражданин Российской Федерации не имеет права распоряжаться своей собственностью.

Это – прерогатива его законных представителей в лице:

  • родителей;
  • опекунов;
  • усыновителей;
  • ближайших родственников (если он находится на их попечении);
  • государства (имеется ввиду, органы опеки).

Соответственно, конечное решение будет принимать не несовершеннолетний гражданин, а его представитель.

Как можно продать недвижимость, которая ранее принадлежала супругам, но те решили развестись? Здесь тоже действуют права на общую собственность.

Причем, текущие владельцы вправе самостоятельно распределить свои доли (если им так будет удобней распределить остальную собственность). То есть, мужу может достаться всего 15 квадратных метров, а жене – остальные 2/3.

Существует ещё понятие «долевого» владения собственностью. Это когда каждый из собственников имеет свою строго ограниченную часть в недвижимости. Распределяется – на усмотрение всех заинтересованных сторон (фактических владельцев), но не является обязательной процедурой. Но в том случае, если часть квартиры продается третьему лицу, то здесь без долевого распределения не обойтись. В Гражданском Кодексе все эти нюансы тоже уже учтены.

Несколько слов о нововведениях

Изданный Госдумой закон N 172-ФЗ, являющийся поправкой в действующий №391-ФЗ, который обязывает проводить все сделки с продажей или покупкой доли в общем имуществе, с одной стороны – увеличивает «бюрократическую» нагрузку, с другой – предотвращает так называемое «квартирное рейдерство».

Продажа доли в квартире: варианты и нюансыЭто когда в недвижимости покупают микродолю (1/100) и благодаря этому получают право проживать на текущий момент. На фоне этого злоумышленники создают невыносимые условия проживания для соседей или других собственников квартиры, тем самым вынуждая их продать свою долю по крайне заниженной стоимости. И те обязаны соглашаться на такие условия, ведь по факту они имеют привилегированное право на выкуп.

Нотариальное сопровождение сделок подразумевает исключение таких факторов. То есть, нотариус при этом обязан убедиться, что права никого из текущих собственников после сделки не будут ущемлены, а ещё у них не будет проблем с жильем. В противном случае сделка считается как «сомнительной» и её рассматривать уже вправе правоохранительные органы. А разве нельзя обойти все это «подкупом» нотариуса? Нет, так как он несет полную ответственность за разрешение или запрет проведения сделки.

Как можно продать часть квартиры

Итак, самый распространенный вариант – это когда недвижимость достается по наследству. На квартире до этого проживали старики и их собственность переходит по наследству либо законным супругам (если они ещё живы), либо детям. Это актуально только для тех случаев, если не было составлено завещание. При этом государство дает 6 месяцев на то, чтобы законные наследники заявили о своих правах на собственность. До этого момента никаких сделок с недвижимостью проводить невозможно, так как она условно переходит на баланс государства.

По истечению 6 месяцев закрепляется право каждого собственника на общее имущество и они уже смогут продать часть квартиры. Сама сделка в юридическом плане регистрируется как самая обычная операция купли/продажи.

Продажа доли в квартире: варианты и нюансыДля этого потребуется предоставить следующий список документов:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • ЕГРП (имеется ввиду, выписка);
  • справка-характеристика для объекта сделки;
  • согласие остальных собственников на проведение сделки (в письменном виде, нотариально заверенном);
  • выписка о зарегистрированных в квартире граждан (имеется ввиду регистрация, которая не дает право распоряжаться квадратными метрами);
  • паспорта и их копии покупателя и продавца недвижимости.

Контролирующие органы также могут затребовать копии справок, подтверждающих, что собственники получили уведомление о проведении сделки. Если в течение 1 месяца реакции от них не последует, то это засчитывается как заочное согласие без каких-либо претензий.

Продажа части квартиры, в которой собственник – несовершеннолетний

Один из самых сложных вариантов – это продажа доли в квартире, где один из собственников несовершеннолетний. Главное требование закона – это отсутствие факта ущемления его прав. Если у него нет законных представителей, то разрешение на совершение сделки вправе выдать только орган опеки.

Продажа доли в квартире: варианты и нюансыА тот, в свою очередь, должен удостовериться, что:

  • нет факта ущемления прав несовершеннолетнего;
  • после продажи части квартиры несовершеннолетний не станет БОМЖ-ом, то есть, у него будет прописка (регистрация по месту постоянного жительства);
  • ребенку предоставят взамен недвижимость, которая фактически соответствует или превышает по кадастровой стоимости продаваемый объект (нередко также во внимание принимается и квадратная площадь).

Как показывает практика, органы опеки только в 30-40% случаев соглашаются на проведение сделки.

Если же у ребенка есть законные представители (родители, опекуны, усыновители), то и им все равно придется согласовывать свои действия с органами опеки. Но вероятность положительного решения по сделке будет уже существенно выше.

В этом случае в органы опеки следует обращаться со следующими документами:

  • заявлением;
  • документами на недвижимость (включая кадастровый номер и технический паспорт);
  • выписками с лицевых счетов, которые подтверждают отсутствие задолженностей (если производится обмен недвижимостью, то выписки необходимы с обеих объектов);
  • оригиналом свидетельства о рождении и документами, подтверждающими право законного представления интересов ребенка.
Рассмотрение заявки занимает, в среднем, 3-7 дней.

Продажа части квартиры после развода супругов

Продажа части квартиры после развода схожа с той ситуацией, когда недвижимость достается по наследству, вот только ждать 6 месяцев не потребуется. То есть, изначально о проведении сделки нужно уведомить второго собственника, далее – предложить ему выкупить вторую часть недвижимости. Если он уступает право покупки, то уже тогда можно продать часть квартиры третьей стороне. Сделка обязательно сопровождается нотариусом.

Помимо стандартного набора документов, потребуется ещё предоставить:

  • заявление;
  • справку от второго супруга (что он не имеет претензий к проведению сделки и не желает быть покупателем);
  • справку, подтверждающую получение извещения.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Продажа доли в квартире: варианты и нюансыПродать долю в квартире без уведомления других собственников – невозможно. Исключение – это представление интереса второго владельца через посредника (по доверенности). В остальных случаях ему обязательно отправляют уведомление о том, что планируется продажа части собственности, на право владения которой он также претендует. Если сделка будет совершена без его согласия, то он вправе в течение месяца обратиться в правоохранительные органы и затребовать отмену сделки. При этом он также будет иметь право на выплату компенсации (но это уже рассматривается отдельно в судовом порядке).

Согласие также не потребуется в том случае, если извещение о том, что был найден покупатель на долю в недвижимости, было получено собственником, но в течение 1 календарного месяца он не отреагировал на него.

Ещё один вариант – это составление договора «дарения» части собственности. Но это уже не совсем законный метод и компетентные органы имеют полное право отменить сделку. И стоит учесть ещё один нюанс – невозможно второму собственнику отправить уведомление с предложением выкупить недвижимость по завышенной цене. Закон обязывает продавца заявить о такой цене, которая впоследствии будет предложена и третьим лицам.

Редко также продавцы обходят законодательные нормативы путем предоставления своей части собственности условному покупателю под залог N-ой суммы денег. Не сложно догадаться, что эта самая сумма – это фактическая стоимость части объекта. Но с юридической точки зрения – это не сделка купли/продажи.

Как быстро провести сделку

Лично я советую доверять сопровождение сделки риелторам. Это экономит и время, и деньги, и нервы.

При этом цены даже в столице на такие услуги не такие и высокие. В среднем – порядка 50 тысяч рублей за объект. В более мелких городах цены существенно ниже и стартуют с отметки в 12-15 тысяч рублей. В указанную сумму входят и все издержки в пользу государства, и оплата услуг нотариуса, самого риелтора.

Если хочется сэкономить, то придется обращаться и в ЖЭК, и брать выписки из домовой книги, и оповещать других собственников о намерении провести сделку. При этом все финансовые издержки на проведение сделки ложатся на плечи продавца.

И не следует упускать возможность устно обсудить все формальности сделки с собственниками. По факту, все эти вопросы можно с нотариусом решить всего за 1 день. Главное – отсутствие претензий со стороны других владельцев квартиры. В этом случае продажу можно провести буквально за 1-2 недели.

Рекомендации по продаже доли в квартире без согласия других собственников в видео:

 

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.