Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Как правильно сдать квартиру в аренду в 2018 году.


Приветствую всех читателей моего сайта!

Собственная квартира, которую можно выгодно сдать в аренду – мечта для многих граждан. Но гонясь за быстрой и легкой прибылью, люди допускают ряд ошибок при формировании стоимости аренды, выборе «постояльцев», а также оформлении необходимых документов. Это может привести не только к падению уровня дохода, но и к юридическим проблемам. Не исключена также и порча имущества. Итак, как правильно сдать квартиру в аренду, чтобы получить максимальную прибыль с минимальными рисками?

Формирование стоимости

Как правильно сдать квартиру в арендуЦена месячной аренды квартиры зависит от ряда факторов:

  • район;
  • удаленность от остановок общественного транспорта и станций метро;
  • техническое состояние дома;
  • состояние самой квартиры;
  • этаж;
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • качество/состояние мебели и бытовой техники;
  • площадь жилья;
  • наличие или отсутствие балкона, кладовки и прочих дополнительных помещений;
  • активное подключение проводного интернета и стационарного телефона.

Есть и другие факторы ценообразования, например, расположенная неподалеку школа или поликлиника, но они не играют такой важной роли, как обозначенные выше обстоятельства.

Я нередко вижу на досках объявлений предложения об аренде квартиры с откровенно завышенной или заниженной ценой. Люди теряют деньги и клиентов из-за плохой объективной оценки своей квартиры.

Главная ошибка – нежелание провести мониторинг цен по населенному пункту.

Глупо планировать прибыль 20 тыс. рублей в месяц от сдаваемого жилья, если средняя цена подобных квартир не превышает 12-13 тыс. Такую завышенную стоимость можно поставить только в том случае, если нет срочной потребности в деньгах, и есть время подождать неопытного арендатора. Кстати, это чревато испорченной репутацией для будущих клиентов.

Сильно заниженная цена пригодится тем собственникам, которые хотят как можно быстрее найти постояльца. Но и тут есть подводный камень – слишком низкие цены отпугивают людей, так как в их головах сразу всплывают криминальные сводки с сообщениями о мошенниках на рынке недвижимости.

Итак, самый верный способ поиска «правильной стоимости» заключается в мониторинге аналогичных предложений.

Как правильно сдать квартиру в арендуНаиболее актуальные цены встречаются на таких площадках, как:

  • «Авито»;
  • газета «Из рук в руки»;
  • специализированные группы в социальных сетях;
  • сайты агентств недвижимости.

Причем «пример» нужно брать не с какого-то конкретного объявления, а со средней ценовой политики по аналогичным объектам.

Общее состояние и ремонт квартиры

Я помню, как один молодой человек приобрел старую квартиру «из-под бабушки» с целью сдачи ее в аренду. Жилье было в ужасающем состоянии – обои драные, полы скрипучие и дырявые, потолок осыпался. О состоянии мебели и говорить не приходится. Подумав, что подобное жилье с радостью снимут бедные студенты, он разместил объявления. Несмотря на приличное количество звонков и низкую стоимость, квартиру он так и не сдал то тех пор, пока не сделал ремонт. Люди, приходя на «показ», делали разочарованные лица, вежливо прощались с обещанием подумать, и исчезали навсегда.

Далеко не все люди готовы жить в квартире со слишком плохим состоянием, даже несмотря на низкую цену. Ремонт и обновление обстановки – вот первый шаг при желании сдать жилье внаем.

Пол

Характер и стоимость любого косметического ремонта такой квартиры зависит от финансового состояния собственника, а главное – от силы желания получить большую прибыль.

Если вы хотите иметь в собственности бюджетное жилье для небогатых людей, то на пол следует постелить:

  • линолеум;
  • ДСП со стойкой краской;
  • недорогое ковровое покрытие.

Если вы не поняли, то речь идет о гостиной, детской или спальне. Санузел «выстилается» недорогой плиткой, а кухня линолеумом или, правильно, той же плиткой.

Как правильно сдать квартиру в арендуДля более дорогих вариантов прекрасно подойдет:

  • ламинат;
  • паркет.

Если ламинат сейчас относительно недорог, то за покрытие пола паркетом нужно будет выложить приличную сумму, даже без учета работы мастеров. Но затраты обязательно окупятся – такое решение придаст квартире солидности, нанесет оттенок «элиты». Арендную стоимость можно резко повысить.

Перед установкой напольного покрытия загрунтуйте пол. Если из-под покрытия «полезет» цемент, то жильцы особо не обрадуются, да и арендодатель понесет убыток.

Стены

Здесь все без изысков – я рекомендую обычные обои. Если в жилых комнатах можно обойтись совсем бюджетными вариантами, то на кухне придется раскошелиться на моющееся настенное покрытие. От этого выигрывает и арендатор, и собственник. Первому не придется переживать из-за загрязнений, что облегчит ему жизнь и повысит шанс на его положительное решение об аренде жилья. Арендодатель же экономит на дополнительных «ремонтных» расходах. Кстати, некоторые собственники жилья предпочитают не сдавать его в аренду семьям с маленькими детьми, если в комнатах не моющиеся обои. Это несколько усложняет поиск арендатора, то может снизить издержки на обслуживание квартиры.

Потолок

А вот с здесь расслабляться не нужно!

Замечено, что большинство людей в момент первого визита в новое жилье смотрят именно на потолок. Он должен быть безупречным.

Но не нужно устанавливать подвесные потолки. Я недавно видел такое объявление на одной из рекламных площадок. Квартира там была отличная, хорошая бытовая техника, мебель, полы с подогревом и… подвесной потолок. Я бы не снял ее – создается стойкое ощущение офиса. И пусть вживую жилье совсем и не напоминает офисное помещение, но первое впечатление люди создают именно по фото в объявлении.

Таким образом, для квартиры, готовящейся к сдаче в аренду, оптимальны следующие варианты:

  • натяжной потолок. Это солидно, дорого и красиво. Состоятельный человек с удовольствием снимет такое жилье, и будет гордиться им, как своим собственным.
  • побелка. Бюджетный вариант, легкий в исполнении. Мел прекрасно «закрашивает» следы копоти и прочих загрязнений, делая облик квартиры чистым и аккуратным.

Стоимость ремонта потолка значения не имеет, главное – аккуратность.

Освещение

Важно! Когда потенциальные арендаторы придут смотреть квартиру, обеспечьте максимальное освещение. Это визуально увеличивает площадь, а также создает ощущение уюта и спокойствия.

Ставьте дорогие хрустальные люстры только в том случае, если к сдаче готовится действительно недешевая квартира для соответствующих клиентов. Нет, никто ее не украдет, но разбить могут. Приобретите обычную люстру на 3-6 рожков, поставьте мощные лампы – потенциальным клиентам понравится. Для санузла прекрасно пойдут несколько светодиодных ламп, аккуратно «вмурованных» в потолок. На кухню повесьте бра и недорогую люстру.

Сантехника

Если квартира досталась от пожилого человека, состояние сантехники, в большинстве случаев, плачевное. То же самое относится и к трубам.

Поэтому:

  • старые унитаз и ванну выкидываем (можно попробовать продать);
  • меняем трубы (или хотя бы проверяем их состояние);
  • покупаем и устанавливаем бюджетный унитаз.

С ванной ситуация другая. Дорогое «место для мытья» производит на людей потрясающее впечатление, что увеличивает шансы на подписание выгодного договора. Но ванна – очень интимная вещь, у каждого человека свои предпочтения в выборе этого предмета сантехники.

Хорошее решение – купить недорогую ванну, но обговорить с арендатором возможность ее замены на более удобную для него модель в счет арендной платы.

Бытовая техника и мебель

Классический джентльменский набор:

  • газовая плита;
  • телевизор;
  • холодильник.

Много денег на них тратить не нужно. Дорогущая техника, установленная в дешевой квартире, произведет хорошее впечатление на арендатора, но вот на стоимость найма жилья, скорее всего, не повлияет. Элитная техника подойдет только для соответствующих квартир.

Ставить мебель или нет? Желательно приобрести:

  • небольшой диван;
  • пару кресел;
  • посудный и книжный шкафчики;
  • кухонный гарнитур.

Если этого не сделать, то придется искать арендаторов со своей собственной мебелью, а такие встречаются относительно редко.

Важно! Дополнительные приятные мелочи в виде утюга, микроволновой печи и нескольких зарядных устройств дорого стоить не будут, но смогут несколько поднять стоимость аренды жилья, да и арендатора порадуют.

Поиск клиента – доверь агентству недвижимости

Квартира готова, она ждет постояльцев. Где их искать?

Варианта три:

  • с помощью знакомых;
  • путем самостоятельного размещения объявлений;
  • через агентство недвижимости.

Первый вариант трудностей не представляет. Нужно запустить информацию своим родственникам и знакомым. Рано или поздно клиент отыщется. Если даже результата это и не принесет, никогда не поздно воспользоваться другими средствами. Остальные способы более распространены, но имеют свои достоинства, недостатки и подводные камни.

Самостоятельный поиск арендатора

Как правильно сдать квартиру в арендуВыше уже были указаны популярные площадки для размещения объявлений об аренде недвижимости. Их ежедневно просматривают тысячи человек, кто-то наверняка заинтересуется вашим предложением.

Достоинства такого пути:

  • обширная целевая аудитория;
  • сотни просмотров объявления ежедневно.

На этом все, плюсы кончаются. Теперь хочу рассказать о минусах:

  • большой риск получить «кота в мешке». Как правило, при первой попытке сдать квартиру в аренду собственник не имеет достаточного опыта в вопросах выбора клиентов. Люди, которые хотят снять жилье, могут оказаться мошенниками, «кидалами», да и просто неаккуратными.
  • вам постоянно будут звонить агентства недвижимости. Именно на досках объявлений большинство риелторов ищут клиентов. Такие запросы будут подавляющими – минимум 90% обращений. Плохого, правда, в этом ничего нет – есть шанс найти классного специалиста, который быстро найдет хорошего арендатора, не взяв с собственника ни копейки.
  • придется потратить немного денег и много времени. Размещение объявлений на большом количестве площадок может затянуться надолго, особенно если нет соответствующего опыта. Платные объявления имеют больше откликов, придется немного заплатить.
  • могут возникнуть трудности с составлением договора. Соглашение об аренде объекта жилой недвижимости довольно сложная штука, оно содержит много нюансов. Например, если забыть прописать условие об ответственности арендатора за порчу имущества, можно получить полный «разгром», за который никто не заплатит. Что уж говорить о риске попасть на мошенника, который предложит свой хитрый вариант договора!

Это не значит, что такой способ поиска клиентов использовать нельзя, но нужно помнить о предупреждениях, которые я указал выше.

Лучше доверить дело профессионалам.

Поиск через агентство недвижимости

Это самый быстрый, дешевый и безопасный путь найти арендатора. Не нужно бояться риелторов – девяностые остались в прошлом, в наши дни на рынке недвижимости работают профессионалы своего ремесла.

Преимущества агентств недвижимости налицо:

  • их услуги совершенно бесплатны для собственника жилья, плата берется с арендатора;
  • в распоряжении риелторов находятся целые базы данных людей, которые ищут квартиру для временного проживания;
  • все расходы на размещение рекламы агентство берет на себя;
  • риелтор хорошо знает рынок недвижимости – он посоветует стоимость, наиболее выгодную как для собственника, так и для арендатора;
  • сотрудник фирмы составит такое объявление, от которого потенциальный арендатор глаз оторвать не сможет;
  • любое агентство недвижимости обеспечивает полной юридическое сопровождение сделки: готовит договор, проверяет документы арендаторов, составляет расписки о передаче денег.

Последний пункт особенно важен. Если вдруг придется судиться с клиентом (бывает такое редко, обычно все решается «дипломатическим» путем), на руках у вас будут все необходимые документы, против которых ответчик ничего выставить не сможет.

Отдельно хочу сказать об экономии времени.

Если вы заключили с агентством договор, ознакомились с отзывами о его работе и убедились в порядочности сотрудников, то можете дать риэлтору под расписку ключи от квартиры.

В таком случае агент сам будет устраивать показы объекта, предварительно уведомляя вас по телефону. Арендодателю там присутствовать не обязательно, профессионал сделает все сам. Как только клиент будет готов к подписанию договора, вам нужно будет просто приехать на место сделки, посмотреть на документы арендатора и его внешний облик, после чего принять окончательное решение. Он вас не устроил? Не беда, риэлтор найдет другого «постояльца».

Важно! Всегда просматривайте отзывы об агентствах недвижимости и заключайте с риелторами договоры. Это гарантия вашей безопасности и качества работы специалиста.

Кого пускать

Как правильно сдать квартиру в арендуНекоторых собственников этот вопрос волнует больше, чем ожидаемая прибыль от аренды. Неудивительно, ведь «неудачный» клиент может сломать мебель с техникой, переругаться со всеми соседями, а также испортить дорогой ремонт. Я уж молчу о мошенниках и ворах, которые могут под видом порядочных людей завладеть имуществом арендодателя. Не переживайте, такие товарищи встречаются редко.

Всех арендаторов можно разделить на несколько типов:

  • одинокие молодые люди. Эти клиенты еще не приобрели свое жилье, поэтому ищут временное пристанище. Они имеют постоянную работу, так что проблем с оплатой не будет – у настоящего мужчины деньги должны быть всегда (надеюсь, вы оценили мой юмор)! Иногда они могут приводить домой друзей, устраивать «пьянки» и посиделки, но вреда жилью не причиняют, особенно если им больше 25 лет.
  • одинокие девушки. В целом они такие же, как и молодые люди, но риск испортить отношения с соседями и получить разгромленное жилье меньше – гуляют они разумно. Кстати, такие клиенты почти всегда поддерживают квартиру в идеальной чистоте.
  • молодые пары. Тут два варианта – с детьми или без. В первом случае возможна мелкая порча обоев и пола, что в целом не страшно. Во втором случае квартира будет в сохранности. Проблем с оплатой также не возникнет, особенно если они оба работают. В случае с недавно женившимся могут быть периодические громкие выяснения отношений.
  • студенты. Они охотно снимают недорогое жилье, скидываясь на нескольких человек. Сдавайте им осторожно – они будут много гулять и веселиться. Проблем с оплатой не будет в том случае, если договор заключен с родителями ребят. В другой ситуации возможны «варианты».
  • состоявшиеся семейные пары. Такие люди снимают относительно дорогое жилье на небольшой срок, ожидая, когда будет построен их собственный дом или закончен ремонт в квартире. Платят исправно, ничего не портят, но живут на съемном жилье недолго.
Этим группам лиц можно смело сдавать жилье, особенно если договор заключается через агентство.

Старайтесь избегать:

  • цыган и больших среднеазиатских семей;
  • явных наркоманов и алкоголиков;
  • лиц, которые под любым предлогом избегают заключения договора и проверки документов;
  • слишком придирчивых клиентов.

Первым двум категориям можно сдать дешевую комнату, в которой планируется ремонт или, еще лучше, продажа. Третьим не сдавайте вообще. Последние могут потрепать нервы по поводу малейших проблем, но платить будут регулярно.

Важно! Обязательно интересуйтесь мнением риэлтора по каждой конкретной кандидатуре – избежите многих проблем.

Договор аренды

Некоторые арендаторы избегают заключения договора с собственником. От таких бегите подальше. Нет, лучше пусть они от вас бегут. Без подписания соглашения сдавать жилье нельзя в целях вашей же безопасности. Договоры типовые у всех агентств недвижимости (если ищете клиента самостоятельно, то скачайте типовое соглашение в интернете).

Я рекомендую обязательно включать в документ следующие пункты:

  • стоимость аренды и порядок внесения оплаты (например, раз в месяц);
  • условия досрочного расторжения договора, актуальные и удобные для обеих сторон;
  • срок действия договора (обычно через год соглашение автоматически продляется на неопределенный срок);
  • ответственность арендатора за порчу имущества;
  • ответственность за нарушение условий оплаты (штрафы, пени);
  • возможность проведения ремонта арендатором и его условия;
  • возможность изменения стоимости аренды (например, из-за инфляции, колебаний курса валют, да и просто без видимой причины).
Кроме договора следует составить точную опись всей бытовой техники и предметов мебели, находящихся в квартире, а также график платежей.

Если условия договора противоречат действующему законодательству, то при возникновении спора любой суд признает документ недействительным.

Аренда

Сдали квартиру и получили деньги? Радуйтесь, но не расслабляйтесь. За «постояльцами» нужно следить.

Делать это рекомендуется следующими путями:

  • приезжайте за деньгами лично в квартиру. Так вы сможете увидеть общее состояние жилья;
  • мимоходом спрашивайте соседей о поведении жильцов. Если пожалуются на грязь или шум, мягко поговорите с арендатором.
  • проверяйте, оплачивают ли жильцы счета за коммунальные услуги. Если нет, то можете «налететь» на штрафы. Кстати, если не включить эту обязанность в договор, то клиент не будет ничего оплачивать, и будет прав.

Так вы и деньги сэкономите, и квартиру сбережете.

Установите хорошие отношения с соседями – если они узнают что-то «нехорошее» про ваших жильцов, то с радостью поделятся информацией.

Советы

  • не будьте назойливым. Частые (чаще раз в месяц) посещения квартиры с проверками напрягают арендаторов, они чувствуют себя неуютно.
  • берите с жильцов залог в размере одного месячного платежа. Это дополнительная гарантия сохранности жилья.
  • если вы решили сдать квартиру «гастарбайтерам», возьмите с них предоплату на несколько месяцев вперед. Так же советую поступить и со студентами.
  • при показе жилья покажите клиенту удачное парковочное место во дворе. Такая забота располагает людей.
  • если вы допускаете курение в квартире, то позаботьтесь о вентиляции. А лучше отправляйте курильщиков на балкон или в подъезд – сигаретное «амбре» тяжело выветривается.
  • не отказывайте арендаторам в жилье только по той причине, что у них есть мелкое животное – хомячок, попугай и т.п. Вреда зверьки не принесут, а клиент будет рад.
  • оставлять арендаторам посуду, пусть и специально для них купленную, не стоит. Через пару лет часть предметов будет разбита, да и не каждый человек станет есть из чужих тарелок.

Вы готовы к получению прибыли? Осталось обратиться к риэлтору и описать ему свою ситуацию – клиента он найдет быстро.

Только позаботьтесь заранее о состоянии квартиры, сантехнике и бытовой технике.

Клиентов выбирайте осторожно, лишняя осмотрительность не повредит. И не избегайте заключения договора – это залог вашего спокойствия!

Советы по  сдаче квартиры в аренду смотрите в видео:

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Похожие статьи
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.