Бесплатная юридическая консультация

7 (804) 333-68-70 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

7 (804) 333-68-70 — Вся Россия

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2018 году.


Приветствую!

Покупка квартиры – удовольствие довольно дорогое, если, конечно, вы — не долларовый миллионер, для которого сбор необходимой суммы – вопрос нескольких дней, в крайнем случае — месяцев. Простым смертным чаще приходится приобретать жильё на деньги, полученные посредством ипотечного кредита.

Квартира, в которой проживает заёмщик, выступает гарантом погашения задолженности – банк «замораживает» право собственности на данную недвижимость (нельзя передать её другому лицу) на срок действия займа (10-20 лет). Согласитесь, срок немаленький, а жизнь бывает весьма непредсказуема. Если случилось так, что во время выплаты долга возникла необходимость продать эту квартиру и купить другую, человек, малознакомый с юридическими тонкостями, может растеряться и наделать ошибок. Как избежать этого, читайте ниже.

Доступные пути

Для начала, хорошая новость: продать ипотечную недвижимость, оставаясь в рамках закона, можно! Это — ваша собственность, она оформлена на вас, вы – её полноправный(ая) хозяин/хозяйка. Более того, существует несколько способов осуществить такую сделку.

Можно полностью погасить остаток кредита до купли-продажи. Это первое и самое очевидное, что приходит на ум. Действительно, освободившись от обязательств перед банком, вы открываете себе путь к свободному распоряжению квартирой, однако для успешного снятия запрета на отчуждение необходимо иметь большие деньги. Запасы обычной семьи чаще всего невелики, иначе незачем было бы влезать в долги и переплачивать. К сожалению, в этом случае придётся снова занимать, на этот раз — у друзей или родственников. Благо, дополнительные средства понадобятся всего на несколько дней (время, необходимое на погашение кредита, выведения квартиры из ипотеки, оформление договора купли-продажи и осуществление оплаты).

В досрочном погашении займа также может посодействовать и сам покупатель, если у него есть веская причина добиваться именно вашей жилплощади (хочет жить именно в этом районе, мотивирован доступной ценой и т. д.). В этом случае первым делом стоит убедиться, что в кредитном договоре не прописан штраф за досрочное прекращение ипотеки. Далее нужно будет убедить банк дать вам согласие на проведение сделки, может быть, даже придётся привлечь его в качестве третьей стороны.

Функцией банка в таком случае будет контроль и гарантия законности проведения сделки. После урегулирования всех юридических вопросов и получения от покупателя 100% предоплаты наличными или на ваш личный депозит в том же банке, необходимо будет зачислить эти деньги в счёт погашения ипотечного кредита и сразу же инициировать процесс снятия запрета на отчуждение квартиры. Сделать это сможете только вы или ваш поручитель, поэтому будущему хозяину недвижимости придётся либо рисковать, либо ездить в банк вместе с вами. Этот способ проще, но его небезопасность заставляет серьёзно подумать, прежде чем решаться на использование данной схемы.

И, под занавес, самый «криминальный» способ: помочь сменить жилищные условия до закрытия ипотеки может замена заёмщика, однако законными средствами сделать это вряд ли получится, а аферы – далеко не тема данной статьи. Мы можем лишь предупредить, что азартные игры с государством мало кого до добра доводили. Выбирать же, в любом случае, только вам.

На первый взгляд продажа квартиры в ипотеке — штука невыгодная, но если присмотреться, то неприятностей можно избежать. При выплате ипотеки заранее вы лишь увеличиваете свои расходы и получаем отсутствие выгоды. При привлечении к сделке банка-кредитора мы получаем абсолютно то же самое, но с защитой прав как владельца, так и покупателя — это убережет вас от мошенников.

Кроме того наличие третьей стороны убедит покупателя в честности сделки, и он заплатит деньги вперед. Потом, после снятия запретов на отчуждение, можно будет оформлять все необходимые для купли-продажи документы.

На этом этапе деньги для выплаты кредита заносятся в заранее оповещенный банк.

Для защиты прав покупателя неплохо было бы предложить ему оформление договора по поручительству, так как при таком раскладе он получит подкрепленное законом право потребовать с вас долг.

Второй способ — замена заемщика. Банк входит в положение заемщика, что захотел сбыть «ипотечную» квартиру. Причина тут — в возможных сложностях с выплатой, возникающих у первоначального заемщика и владельца квартиры. Тут существует два способа. Первый, и более простой — покупатель берет кредит у того же банка. Второй — в тот же банк подается соответствующий документ, объясняющий причины, туда же прилагаются документы покупателя, нашего нового заемщика.

Итак, какие же документы нам понадобятся? Набор документов тот же, что был необходим при подаче заявки на кредитование: документы, удостоверяющие личность и дееспособность, документы, подтверждающие финансовое положение и те, что отображают семейное положение. Возможно, это не все — полный список документов можно запросить в банке-кредиторе.

Следующим шагом будет убеждение в том, что в кредитном договоре нет пункта про штраф за его досрочное погашение.

Если вследствие банковского анализа, проведенного специалистами, банк даст добро, то с покупателем заключается новый кредитный договор. Право собственности и ипотека переоформляются на теперешнего владельца.

Нюансы, знание которых поможет при продаже квартиры, взятой в ипотеку:

  • во-первых, проценты, накопившиеся за предоставление займа под квартиру с большой долей вероятности придётся погашать самому
  • во-вторых, разницу от продажи жилья при условии, что существенная часть кредита погашена на момент продажи, а недвижимость подорожала в цене и долг стал меньше, возвращается заёмщику. Таким образом, за счёт удорожания при благоприятных условиях на рынке недвижимости можно остаться с доходом.

Порядок приобретения заложенной квартиры новым заёмщиком

Приобретающий жильё по ипотеке человек решает вопрос в любом банке с кредитованием суммы на приобретение квартиры, а также условиями взятия кредита и, в случае положительного ответа, схема переоформления бумаг будет гораздо сложнее.

Варианты кредитования следующие:

  • потребительский кредит без залога с чётким указанием целевого назначения денег «На приобретение квартиры» (данные кредитора и заёмщика прописываются в документе купли-продажи квартиры) с обязательством последующей передачи в залог купленного жилья.
  • кредит под залог другого имущества, с или без последующей замены залога на купленную квартиру.

Права кредитора не защищены в достаточной степени как в первом, так и во втором случаях, поэтому банки очень редко занимаются перепродажей займов, ведь никто не хочет терять свой доход в виде процентов по ипотеке. Лучшим вариантом для заёмщика также является возможность не перепродавать жильё, обременённое ипотекой, ведь условия договоров меняются, и условия выплат процентов по кредиту тоже могут поменяться в невыгодную сторону.

Принудительная продажа квартиры банком-кредитором происходит в крайне редких случаях, когда заёмщик не имеет возможности платить по кредиту, а найти нового заёмщика не удалось (обычно происходит, когда квартира дешевеет). Банк в такой ситуации выступает в качестве собственника и находит самостоятельно покупателя на проблемную квартиру.

Сумма, не покрывшая долг по ипотеке, переходит в обязательства горе-заёмщика. К данному способу чаще не желают прибегать ни заёмщик, ни кредитор, поэтому лучше не рассматривать этот вариант.

Сбербанк РФ

Самый крупный российский банк, выдающий ипотечные кредиты — это Сбербанк Российской Федерации.

Вопросы по продаже ипотечной недвижимости необходимо решать в том банке, в котором брался кредит, вероятней всего, им станет Сбербанк РФ.

Какой стратегии придерживается обычно этот банк?

Если у вас нет возможности выплатить кредит перед продажей недвижимости, отданной под залог, может иметь место более мягкий подход:

  •  заключается предварительный договор купли-продажи;
  •  идет выплата задатка, то есть в расчёт идёт лишь часть от стоимости квартиры, а не вся ее цена;
  •  Сбербанк оповещает о снятии отягощения с необходимыми документами, в качестве подтверждения;
  • письмо подаётся в регистрационный орган, после чего он предоставляет чистую, если можно так выразиться, выписку. Имеется в виду отсутствие записей о запрете на продажу;
  • производится окончательный расчет за недвижимость;
  • подписывается акт купли-продажи с дальнейшей регистрацией права собственности у регистратора.

Вы можете воспользоваться и заменой заемщика. Действовать здесь придется по стандартной схеме. Придется потратить много времени, т. к. надо ожидать согласования, фактически — выдачи нового кредита другому лицу.

Вышеуказанные схемы являются самыми частыми, но не обязательными. В каждом отдельном случае финансовые учреждения принимают решения самостоятельно, в зависимости от обстоятельств.

У кредитора нет обязательств. Вот почему он стремится выйти из ситуации с максимальной выгодой для себя.

Продажа недвижимости по переуступке

Процедура начинается с одобрения банком, выдавшим кредит. Договор долевого участия, как и документ об обременении банка, регистрируется в ФРС. Вот почему переуступить право без разрешения банка не получится. Если он выражает согласие, то все препятствия снимаются.

Продажа с помощью материнского капитала

Здесь тоже придётся заручиться письменным согласием в держателях залога, то есть финансового учреждения. В разрешении указываются условия, при которых банк дает возможность совершить сделку. Это может быть оплата комиссий, в частности. Вслед за этим вы можете погасить долги по ипотечному займу в тот день, когда была совершена сделка, либо до этого дня, а также отправить документы в регистрирующий орган для погашения записи об обременении. Вы получаете при этом возможность передать право собственности. Как вариант, вы можете продать квартиру с обременением. Тогда кредит погашается после передачи права собственности.

Как правильно следует делить задолженности и недвижимость

В современное время, как бы это ни было грустно, у молодых семей такой вопрос возникает нередко. Даже в самом начале у молодоженов возникают какие-то проблемы, и они, не в силах с ними справиться, прибегают к разводу, а вместе с этим и к дележке имущества, а иногда и долгов.

В самом начале вам необходимо договориться об условиях с кредиторами. Если же условия, выдвинутые банком, вас не устраивают, вам остается лишь делить все нажитое по кредиту.

Существует несколько вариаций кредитов. В нашем случае – они ипотечные.

Случай, когда кредит лежит на плечах супружеской пары

Существует два типа ответственности: солидарная и частичная. При солидарной ответственности – оба супруга отвечают по полной задолженности перед конкретным кредитором. При частичной же ответственности – существуют конкретные рамки, по которым отвечают молодожены по отдельности. Например: 50% задолженности берет на себя муж, 50% – жена. Нас же, разумеется, больше устраивает 2-ый вариант.

Для того, чтобы выбрать вариант с частичной ответственностью, нам необходимо подписать нужные бумаги и документы. Однако такой способ невыгоден самому кредитору.

Сам банк в таком случае может оставить одного заемщика в случае, когда только один супруг участвовал в денежных манипуляциях в самом начале, или же, скорее всего, даст вам оформить отдельный кредит на мужа и жену.

Как бы то ни было, у вас никак не получится заставить банк поделить кредит между вами, потому что он не обязан это делать. Все зависит лишь от выгоды для него. Чтобы такого не происходило, стоит заранее набросать себе конкретную стратегию, во избежание проблем после развода.

Тут же возникают иные вопросы. Поскольку зачастую ипотечное жилье продают, вам придется искать новое, а скорее всего – покупать. Важно правильно оформить договор задатка. Встает еще и выбор о том, как лучше заплатить.

Как известно, даже после регистрации купли-продажи дело еще не закончено.

Случай, когда кредит оформлен одним из супругов перед браком

В таком случае все немножечко проще, потому что, к примеру, квартира уже не считается совместно нажитым имуществом, ипотекодатель и заемщик – одно лицо, а значит, что и делить можно лишь те кредиты, которые были взяты непосредственно во время брака.

Получается, что бюджет был общим, то есть, оба супруга внесли свою часть в выплаты.

К несчастью, банк вряд ли устроит такая ситуация. Он, возможно, захочет, чтобы все залоги были выплачены из-за ухудшения гарантии погашения кредита. Ведь после расторжения брака залоговая квартира тоже подлежит делению, да и может быть, что бывшие муж и жена не захотят выплачивать долг.

К счастью, законов на всех хватает. И правовых путей тоже хоть отбавляй. Это означает, что ситуация, в которой оба супруга могут получить выгодные для них обоих варианты.

В обычных условиях с нормальной экономикой продажа ипотечной квартиры встречается не так уж и часто. Общеэкономическая ситуация напрямую влияет на то, как часто такие ситуации станут происходить. Если она пойдет вниз, то такое явление может стать нормой. Надеюсь, такого мы не увидим…

Жизненная история

Меня зовут Надежда. На улице был 2013 год. В это время я все еще выплачивала кредит, и делала я это уже на протяжении 7 лет. Ровно столько же оставалось до полного погашения. В тот же самый год я продавала квартиру. Продавала ее для того, чтобы просто найти жилье больше и красивее. Дело вполне обычное.

Разумеется, при продаже квартиры «под ипотекой» у покупателя появляется причина занизить цену, ибо квартира со сложной ситуацией, и покупатель идет на риск и все в таком духе. Как по мне, то все это полная ерунда! Сей факт лишь может помочь им выторговать более низкую цену, не более того. Во избежание таких неприятностей, я решилась на то, чтобы занять сумму, которой мне не хватало, у близких. Мне не отказали, потому что я пообещала вернуть все деньги, как только продам квартиру. Поэтому я смогла отделаться без процентов, уже после пары недель со дня продажи своего жилья. Вообще это хороший способ достать недостающие деньги, т. к. их источник является надежным, да и проблем, таких как: договоры с банком, лишние бумаги, нервы и куча потраченного времени, возникнуть не должно.

Забавно, но мое жилье купили тоже под ипотекой. А я, как и хотела, смогла переехать в современный комплекс, построенный совсем недавно. Хоть мне и пришлось взять еще один небольшой кредит, это того стоило. Ведь после переезда качество жизни улучшилось в несколько раз.

Мысли эксперта по этому поводу

Большой проблемой во время покупки или продажи заложенных квартир является регистрация детей в них. После покупки такой квартиры человек получит проблемы с выселением несовершеннолетних лиц из нее, если органы опеки и попечительства будут настроены против этого. Разговор идет только о детях прежних обладателей сего жилища.

Законодательство Российской Федерации устроено так, что ребенок не может оказаться бездомным по причине одного лишь желания взрослых.

Не так давно, в марте 15-го года эта тема приняла бурный интерес и была выдвинута на обсуждение в Конституционном суде РФ. Беда в том, что медаль имела 2 стороны: либо вы защищаете права детей на жизнь и возможность пользования квартирой вне зависимости от того, чьей она является, либо вы защищаете кредиторов, которые не должны терпеть неудобства из-за лишнего груза проблем в виде детей.

Я считаю так: необходимо заранее подготовиться к ситуациям, когда дети могут быть зарегистрированы в продаваемой по ипотеке квартире. Потому что в случае чего кредиторы получат в залог неликвидный архив, который не представляется возможным продать в ситуации неоплаты кредита должником. Но такой выбор заметно сужает список подходящих для ипотеки жилых объектов.

Рекомендации по продаже квартиры, купленной в ипотеку смотрите в видео:

 

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.