Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Права и обязанности управляющей компании ЖКХ в 2018 году.


Привет!

Обеспечение жильцов многоквартирных зданий необходимыми для нормальной жизни услугами входит в обязанности управляющей компании, занимающейся их обслуживанием. К сожалению, не все жильцы знают, какими правами и обязанностями обладают управляющие компании. В данном материале я расскажу о том, что за обязанности лежат на управляющей компании и какими правами она наделена.

Законы, контролирующие деятельность управляющих компаний

Управляющие организации должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим российским законодательством. Такие объединения созданы для организационной деятельности в многоэтажных зданиях. Инициатором создания управляющей компании выступает ТСЖ.

Так же, сами жильцы многоэтажек могут стать инициаторами создания управляющей компании, предварительно оповестив об этом ТСЖ.
В исключительных случаях, уже существующие управляющие организации, стремясь расширить сферу деятельности, начинают заниматься обслуживанием недавно сданных в эксплуатацию соседних домов.
Деятельность управляющих компаний осуществляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

  • статья 209-217, 288-293, 683-688 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • статья 154-157 и 161-165 Жилищного Кодекса Российской федерации;
  • п п «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за No75;
  • закон «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за No 210-ФЗ.

Права и обязанности управляющей компании ЖКХВ соответствии с действующим законодательством, решение о начале обслуживания многоквартирного дома принимается на общем собрании его жильцов.
Перед проведением собрания, группа активистов обязана ознакомиться с учредительными бумагами и уставом компании, оформленным в соответствии с требованиями к его оформлению. (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Активисты разрабатывают план проведения общего собрания и составляют перечень вопросов, которые должны быть на нём рассмотрены.

В ходе собрания, жители многоэтажки должны проголосовать за признание статуса управляющей компании и подписать соответствующий протокол. Такой документ обладает должной юридической силой при регистрации отношений с управляющей компанией.
В данном протоколе должны быть указаны:

  • главные положения устава, выстраивающие отношения между жильцами и управляющей компанией. Устав должен быть разработан, иметь вид готового документа и предоставляться в готовом виде;
  • состав учредителей, с которыми был заключён договор, выступающих в роли уполномоченных лиц в его структуре;
  • общее решение собрания жильцов, где отражено их согласие на заключение договора с управляющей организацией.

Голосование жителей многоэтажки может проходить в открытой или закрытой форме. Составление протокола происходит с учётом общего решения собрания. После этого  составляется договор с управляющей фирмой.

Договор

Составление договора с управляющей организацией начинается после проведения общего собрания жильцов. В него должны быть внесены основные сведения, обозначения каждой из сторон, дата его составления и период действия.

Договор с управляющей компанией может быть заключён на период от 1 до 5 лет.

Если компания была выбрана на конкурсной основе, то договор с ней заключается на три года.
Объектом договора являются услуги, предложенные управляющей компанией и одобренные жильцами. Данная концепция сотрудничества отражена в Жилищном Кодексе Российской федерации. Также, в договоре должны быть перечислены преимущества, которыми воспользуются жители многоквартирного дома, сотрудничая с данной управляющей компанией.

В договоре оговариваются услуги, которые будут предоставлены управляющей компанией:

  • по организации управления;
  • по ремонту и эксплуатации здания.

Субъектом договора являются лица, имеющие право на его подписание. Далее, они будут именоваться сторонами договора, заключаемого с управляющей компанией.
Права и обязанности управляющей компании ЖКХВ договоре, обязательно, должен содержаться пункт об ответственности сторон. В данном пункте перечисляются виды предоставляемых компанией услуг, их стоимость и сроки выполнения.
Все пункты составленного договора, после подписания, должны неукоснительно соблюдаться его сторонами.
Договором определяется степень ответственности сторон, в случае ненадлежащего исполнения его условий. Так же прописываются размеры штрафов и неустоек за нарушение условий договора и процедура его расторжения.

Согласно действующему законодательству, договор с управляющей организацией может быть расторгнут следующим образом:

  • по взаимному соглашению;
  • в одностороннем порядке;
  • путем обращения в судебные инстанции.

После составления договора, он должен быть подписан обеими сторонами. В нём должны быть отражены персональные данные уполномоченных на его заключение лиц. Так же отмечается дата и время его подписания. Обязательна должна присутствовать печать управляющей организации.

Действующий Закон о Защите Прав Потребителей допускает возможность расторжения договора в одностороннем порядке, в течение месяца, без объяснения причин. При этом, ни одна из сторон не имеет права требовать выплаты какой-либо неустойки.

Обязанности управляющей компании

Упомянутые в подписанном между сторонами договоре условия должны неукоснительно соблюдаться сторонами. Если они не будут соблюдены, то жители многоквартирных домов могут обратиться в контролирующие деятельность управляющей компании органы. Так же, к данной организации могут быть применены штрафные санкции, утверждённые действующим законодательством.

По содержанию многоквартирного дома

Для того, чтобы содержание многоэтажного дома соответствовало установленным стандартам, управляющая организация должна оказывать следующие услуги:

  • осуществлять своевременную уборку общедомовой территории (лестницы и подъезды);
  • проводить своевременную уборку придомовой территории;
  • своевременно спиливать деревья, создающие реальную угрозу безопасности для населения;
  • поддерживать надлежащее состояние фасада многоэтажки;
  • очищать общедомовые канализационные стояки;
  • осуществлять своевременную подготовку здания к отопительному сезону;
  • производить очистку кровли от снега и льда в зимнее время года;
  • своевременно заключить договор с аварийно-диспетчерской службой;
  • взаимодействовать с лифтовой организацией при наличии в доме данного оборудования;
  • своевременно проводить дезинфекцию многоэтажки и прилегающей к ней участков.

По ремонту многоквартирного дома

Права и обязанности управляющей компании ЖКХПомимо обязанностей по надлежащей эксплуатации здания, управляющая фирма должна предоставлять следующие ремонтно-механические работы:

  • своевременный ремонт или установка окон в подъезде и на технических этажах;
  • контроль за исправностью  подъездного освещения;
  • косметический ремонт подъездов и технических этажей (осуществлять побелку или покраску стен);
  • своевременный ремонт кровли в случае её протечки;
  • ремонт общедомовых коммуникаций — систем канализации, водоснабжения или электроснабжения;
  • капитальный ремонт здания при необходимости.

По обеспечению жильцов коммунальными услугами

В соответствии с утверждёнными нормативно-правовыми актами, управляющая фирма обязана качественно исполнять свои обязанности по обеспечению жильцов многоквартирных домов коммунальными услугами:

  • организация несёт ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг. Её представители отвечают за исправность работы всех систем коммуникаций. Если возникают какие-либо неполадки в их работе, то управляющая организация должна, как можно скорее, это исправить;
  • предоставление управляющей компаний коммунальных услуг наделяет её правом сбора оплаты за их оказание. В связи с этим, управляющая компания может взимать с жильцов плату за использованные коммунальные услуги в полном объёме, начислять штрафы и неустойки за их несвоевременную оплату и обращаться в суд для принудительного взыскания имеющейся по платежам задолженности;
  • обеспечивать своевременный вывоз бытового мусора. Управляющая компания обязана сотрудничать с фирмой, осуществляющей вывоз бытовых отходов.
Все услуги по ремонту и содержанию многоквартирного дома должны осуществляться в пределах сумм, утверждённых в размерах коммунальных платежей.

Требовать дополнительную оплату оказываемых услуг сверх указанной нормы, управляющая компания не может. Если на осуществление каких-либо работ не хватает бюджета организации, то этот вопрос должен решаться на внеочередном собрании жильцов.
Если управляющая компания предлагает только контроль за сроками совершения коммунальных платежей, то жильцам не стоит заключать с ней договор.
Для того, чтобы управляющая организация могла осуществить капитальный ремонт, это должно быть отражено в подписанном между сторонами договоре. Если в договоре не указаны конкретные периоды проведения капитального ремонта, а только общие обещания, то принудить управляющую компанию к его проведению почти невозможно. Если все сроки проведения работ чётко указаны в договоре, то жильцы многоквартирного дома имеют полное право контролировать их своевременное проведение.

Организационная деятельность

Права и обязанности управляющей компании ЖКХПомимо осуществления ремонтно-эксплуатационных работ, управляющая фирма вправе заниматься организационной деятельностью, которая состоит в следующем:

  • контроль своевременной поставки ресурсов от уполномоченных компаний;
  • расчёт и приём платежей за предоставленные услуги;
  • контроль своевременной оплаты предоставленных услуг4
  • организация и планирование эксплуатационно-ремонтных работ. Составление проектов и смет;
  • контроль за безопасностью эксплуатации дома и во время проведения ремонтных работ;
  • рассмотрение жалоб жителей многоквартирных домов и своевременное принятие мер по устранению причин их поступления.

Все обязанности управляющей компании должны быть чётко прописаны в заключённом между сторонами договоре. Не допускается их двусмысленного толкования. Все обязанности сторон должны быть указаны четко и понятно.

Права

Помимо обязанностей, представители управляющих компаний наделены ещё и правами. Они имеют право исполнять контролирующие и инспектирующие функции.
Управляющая организация наделена следующими правами:

  • сообщать в контролирующие инстанции о фактах выявления незаконной перепланировки или других, неправомерных действиях, нарушающих порядок эксплуатации жилья;
  • взыскивать задолженности по коммунальным платежам с жильцов. Также, управляющая компания уполномочена начислять пени и штрафы за несвоевременное внесение оплаты;
  • распоряжаться резервным финансовым фондом для проведения экстренных ремонтных работ;
  • осуществлять проверку достоверности предоставленных жильцами показаний приборов учёта, находящихся в жилых помещениях;
  • осуществлять перерасчёт коммунальных платежей;
  • ограничивать недобросовестных плательщиков в предоставлении коммунальных услуг;
  • требовать от жильцов полного возмещения ущерба, если он возник по их вине;
  • осуществлять другие действия, упомянутые в договоре между сторонами.
Управляющая компания имеет право оформить придомовую территорию по своему усмотрению.

Также, её представители могут занимать подвальные помещения и технические этажи, при условии, что это не мешает комфортному проживанию жильцов.

Контроль деятельности управляющих компаний

Контроль деятельности управляющих компаний осуществляют региональные и местные власти. Непосредственный контроль за ведением деятельности управляющих организаций осуществляет Жилищная инспекция, комитет по тарифам и Роспотребнадзор.
Жилищная инспекция осуществляет контроль деятельности управляющих организаций по следующим параметрам:

  • содержание квартирных помещений;
  • законность проведения перепланировок;
  • содержание и ремонт общедомового имущества многоэтажки;
  • оплата за содержание квартир;
  • смена статуса помещений с жилого на нежилое;
  • уровень предоставления жизненно необходимых услуг, контроль размера оплаты и порядка её внесения;
  • формирование фонда капитального ремонта.
Жилищная инспекция обязана пресекать нарушения в данных сферах. Данная организация уполномочена осуществлять лицензионный контроль и проверки деятельности управляющих компаний.
В зависимости от субъекта Российской Федерации, функции Комитета по тарифам могут выполнять различные компании: водоканал, газовая служба, городские электросети. Полномочия таких организаций контролирует ФЗ No210.
В полномочия Роспотребнадзора входит проверка предоставляемых коммунальных услуг на соответствие действующим санитарным нормам.

В обязанности Роспотребнадзора входит контроль следующих параметров:

  • состав воды на допустимое содержание в ней радиоактивных, химических и биологических веществ;
  • на соответствие допустимым стандартам уровня шума, который создаёт работа лифта, вентиляции, тепловых узлов или иных устройств;
  • контроль за своевременным проведением дезинфекции и санитарной обработки помещений;
  • соответствие влажности, вентиляции и освещения установленным стандартам.
В случае выявления нарушений, Роспотребнадзор может привлечь управляющую компанию к административной ответственности и наложить на неё штраф, размер которого устанавливается действующим законодательством.
Муниципальные органы, осуществляющие контроль деятельности управляющих компаний наделены следующими полномочиями:

  • проверка жилых помещений на соответствие стандартам их использования;
  • контроль использования общедомового имущества многоэтажных зданий;
  • проверять критерии качества предоставляемых коммунальных услуг на соответствие требуемым стандартам;
  • контролировать своевременную оплату ремонта и коммунальных услуг.

Так же местные органы контроля имеют право проводить проверку наличия лицензии на право деятельности управляющих компаний. Права и обязанности управляющей компании ЖКХЧаще всего, деятельность таких организаций контролируется Управлением ЖКХ при администрации города. Порядок проверки регламентирован местными нормативно-правовым актами.
Плановые проверки осуществляются муниципальными органами контроля ежегодно. Внеплановые могут быть осуществлены после поступления многочисленных жалоб от жильцов. По результатам проверки, в отношении управляющей компании составляется специальный акт.
Также, контроль деятельности управляющих компаний могут осуществлять и сами жильцы многоквартирных домов. Они имеют полное право потребовать от представителей управляющей компании список тарифов и принципах формирования.
Жители многоквартирных домов могут запросить в управляющей компании сметы ремонтно-строительных работ или другие отчётные документы.
В случае выявления несоответствий в предоставленных документах, обманутые жильцы имеют право обратиться в судебные органы для их возмещения. После проведённой проверки и подтверждения несоответствий, судьёй будет вынесено решение о проведении перерасчёта и возмещения разницы жильцам.

В заключение, скажу, что жильцам следует быть внимательными во время заключения договора с управляющей компанией. Оспорить действующий договор будет достаточно сложно. Непременно следует проверить у управляющей компании лицензии, дающей ей право осуществлять свою деятельность.

Об обязанностях управляющих компаний в видео:

Поделиться:

Если у вас еще остались вопросы, задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.
Похожие статьи
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.