Договор дарения с обременением в 2018 году.

12.04.2022 adminpos

Любые сделки с недвижимостью обязательно требуют юридического сопровождения. В последнее время популярностью пользуются соглашения по передаче прав собственности на недвижимое имущество. Среди них часто встречается договор дарения с обременением. Что это за документ и на что необходимо заранее обратить внимание?

В каких случаях используется обременение

Обременение используется, когда человек может получить права на недвижимость в том случае, если он не является собственником имущества. Такой вид юридической сделки используется в следующих случаях:

Наём.
Арест недвижимости.
Рента с пожизненным содержанием.
Управление по доверенности.
Опека.
Ипотека.
Если объект будет являться культурной собственностью.

Популярными вариантами ограничения являются ипотечный залог или пожизненная рента.

Обременение в виде залога доверенному лицу

Ограничения можно оформить на недвижимость любого типа, а чтобы свести риск потери жилья к минимуму обременение оформляют на близких родственников. Это самый типичный вариант залога доверенному лицу.

В договоре таким лицом будет родитель или ребёнок.

Если есть такой вариант ограничения собственнику недвижимости нужно будет обговаривать продажу квартиры с залогодержателем.

Для оформления такой сделки нужно будет двум участникам обратиться в любое юридическое агентство с необходимыми документами.

Рента

Дарственная с ограничением — это разновидность документа, согласно которому жильё переходит от одного собственника к другому.

Это безвозмездный договор, то есть получатель ничего не должен своему дарителю. Но законодательство разрешает указывать в такой официальной бумаге определённые условия.

Дарственная на квартиру с обременением оформляют и в виде ренты. В таком случае необходимо зарегистрировать отдельный договор с пожизненным содержанием. Фактически речь идёт о дарственной с пожизненным иждивением.

То есть получатель квартиры обязуется ухаживать за владельцем жилья до его смерти и только после неё станет полноправным хозяином недвижимости. Этот вариант часто используют одинокие пенсионеры, чтобы обеспечить себе дополнительный уход.

Пока ограничения снято не будет или владелец не умрёт продать или обменять недвижимость не будет возможно.

Такие сделки будут иметь как плюсы так и минусы для обоих сторон. Для её заключения необходимо будет зарегистрировать специальный договор.

Чего следует ожидать от ренты с пожизненным содержанием

Пенсионер оформляет передачу прав собственности на квартиру после своей смерти с другим лицом или компанией в обмен на своё пожизненное содержание. В обмен на своё жильё пожилой человек может требовать:

Получение денежных средств равных 2 прожиточным минимумам.
Покупка еды, средств гигиены, лекарств, обеспечение быта.
Другие требования.

После подписания договора выселять пенсионера из жилья, продавать недвижимость будущий владелец права не имеет.

Но переселять собственника можно только, если ему предложат альтернативную жилплощадь и он даст на это своё согласие.

Выгода дарителя

Пожилой человек оформив такой документ имеет право оставаться на территории своей жилплощади и пользоваться в бытовом плане ею.

Собственник также освобождается от необходимости платить за квартиру, так как фактически таковым не будет, но при этом остаётся зарегистрированным по адресу проживания.

В договоре можно будет прописать и дополнительные условия, например, проживание в квартире супруга или обязательство своевременно проводить поточный ремонт.

Сделка для дарителя имеет такие достоинства:

Можно проживать в квартире пожизненно и бесплатно.
Сохраняется прописка.
Есть возможность записать несколько не имущественных условий.
Такой договор можно обжаловать в суде.

Но имеются и недостатки:

Даритель не может получить дополнительные вознаграждения. Это всё будет полностью зависеть от одариваемого.
Новый владелец может распорядиться жильём.

Но такой договор легко можно расторгнуть в судебном порядке, чтобы доказать, что вторая сторона не выполняет своих обязательств.

Выгода для одариваемого лица

Главным достоинством для одариваемого лица будет бесплатное получение квартиры.

А также достоинствами станут:

На подаренную квартиру не смогут претендовать близкие со стороны дарителя.
Можно распоряжаться жильём.
Новый собственник будет единственным владельцем. В случаи развода супруги не будут делить эту квартиру как совместно нажитое имущество.
Одариваемый не должен пожизненно содержать дарителя.

Из недостатков выделяют:

Выселять из квартиры дарителя нельзя.
Продать или сдать в аренду очень сложно. Ведь никто не захочет снимать или покупать жильё, в котором постоянно живёт третий человек.

Если между людьми, заключившими такой договор, нет родственных связей, то они должны будут заплатить налог на прибыль.

Нюансы договора ренты

Хоть такой договор заключается достаточно часто, но не все понимают, на что именно следует обратить особое внимание.

Так, даритель ждёт, что ему будут обеспечивать достойное существование: предоставлять лекарства и продукты питания. Но со временем плательщик ренты может заменять качественные предметы более дешёвыми аналогами.

Тогда даритель имеет право потребовать улучшить качество своего содержания, а в случаи получения отказа, обратиться в суд с целью расторжения договора.

Чтобы не допустить таких недоразумений в документе обязательно нужно указать:

Общую стоимость жилья.
Указать перечень услуг, которые должен оказывать плательщик ренты с ежемесячной оценочной ценой.

Такое оформление договора поможет избежать проблем в будущем.

Стоимость ренты

Оформить такой документ можно у нотариуса или юридическом агентстве. Там же можно узнать и цену на их услуги.

Не стоит указывать, что квартира передаётся даром, а перед подписанием договора лучше проконсультироваться с юристом.

Как оформляется сделка

Оформляется сделка в присутствии двух лиц и их полного согласия с условиями договора.

Потом документ нужно зарегистрировать в Государственном Реестре.

Каков порядок действий

Во время заключения сделки нужно придерживаться такой последовательности:

Собрать необходимые документы.
Составить соответствующий документ.
Зарегистрировать его в Государственном Реестре.
Получить свидетельство о праве собственности на нового владельца.

Заранее стоит убедиться, что собственник является единственным владельцем. Если есть совладелец, то сделку оформляют на ту часть, которой владеет пенсионер. В другом случае нужно письменное, заверенное у нотариуса разрешение совладельца.

Какие документы нужны

Чтобы оформить дарственную будут нужны такие официальные бумаги:

Паспорта обоих сторон.
3 экземпляра заполненного договора.
Справка из БТИ о инвентаризационной стоимости жилья.
Справка о количестве прописанных в квартире.
Кадастровый паспорт квартиры.
Заверенное у нотариуса согласие совладельца.
Свидетельство о праве собственности, квитанция об оплате госпошлины, заявление с обеих сторон.

Если кого-то представляет доверенное лицо, нужно будет его удостоверение личности.

Пункты и сведения в договоре

В договоре должны быть такие пункты:

Дата сделки. Место заключения договора.
Информация двух сторон.
Подробное описание квартиры.
Сведения про отсутствие долгов за жильё.

Обязательном должен быть пункт, в котором написано, что даритель отдаёт отчёт в своих действиях и согласен подарить квартиру.

А также нужно указать ряд не имущественных условий.

Во сколько обойдётся выкуп

Если расторгается договор пожизненной ренты, то получатель может обратиться с требованием возвратить права собственности на жильё или предложить выкупить его по определённой цене.

Если в договоре не указана стоимость квартиры, то выкуп происходит по цене годового содержания хозяина.

Поэтому в договоре обязательно стоит указывать рыночную цену жилья — так советуют специалисты.

Важные моменты при заключении договора

Плательщику ренты стоит заранее продумать некоторые моменты:

Сможет ли он длительное время заботиться о постороннем человеке.
Потребовать справку о психологическом здоровье, выписку из амбулаторной карты.
Нужно будет заплатить госпошлину в размере 0,5%, но не больше 20 000 рублей.

В противном случае договор дарения можно будет расторгнуть в суде.

Процесс расторжения договора

Расторгнуть такой документ можно двумя способами:

У нотариуса.
В суде.

Если одна из сторон хочет разорвать такое соглашение, то она должна письменно уведомить об этом вторую. Если все согласны, то сделать это можно у нотариуса. Во всех остальных случаях обратиться стоит в суд.

Для этого нужно собрать доказательства, которые будут подтверждать, что плательщик ренты не содержал должным образом владельца. Тогда последнему вернут его права на квартиру или сумму, указанную в документе.

Но плательщик может компенсировать свои расходы, если докажет, что ухаживал за пенсионером.

Как доказать добросовестное исполнение договора

Плательщик ренты может доказать, что честно выполнял обязательства, если он заранее подумает о таких предосторожностях:

Будет регулярно требовать расписку, в которой пенсионер не имеет жалоб и претензий.
Сохранять чеки на лекарства или продукты и просить получателя на них расписываться.
Перечислять деньги на банковскую карточку — так потом можно будет сделать выписку по проведённым операциям.

Даже если у вас идеальные отношения, эти действия помогут уберечь себя от лишних неприятностей.

Ипотека

Оформить дарственную на ипотечное жильё можно, но важно, чтобы она считалась законной. Это можно сделать только при разрешении банка. Самый простой способ при этом — просто выплатить оставшуюся часть долга, ведь только после этого плательщик кредита будет считаться полноправным владельцем.

Но людей, которые могут сразу заплатить всю сумму не так уж и много, поэтому большинству придётся довольствоваться дарственной с обременением.

Однако не каждый кредитор даст своё согласие на смену собственника квартиры, ведь это будет связано с дополнительными рисками. Поэтому если вы обдумываете такой вариант, обязательно настаивайте, чтобы в ипотечном договоре среди ваших прав была возможность передавать квартиру третьим лицам.

Возможен вариант оформления документа, при котором обязанность выплачивать ипотеку возлагается на предыдущего хозяина до его фактической смерти, получатель же дарственной будет лишь участником ренты.

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждый банк имеет свои особенности при выдаче кредита на жильё. Но одинаковым для всех является то обстоятельство, что квартира станет собственностью банка до того момента пока ипотека будет полностью погашена. До этого квартира считается залоговым имуществом.

Перечень прав заёмщика при этом тоже будет различной. Как правило, плательщик кредита может прописываться сам или регистрировать в квартире членов своей семьи. А вот совершать любые сделки с жильём без ведома банка нельзя.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жильё

Если банк даст своё согласие на заключение дарственной, то нового владельца квартиры будут также проверять на платёжеспособность. Расчёт при этом будут производить по тем же формулам, что и при выдаче новых кредитов.

Так работники банка будут смотреть, сколько у человека останется средств после выплаты ипотечного взноса. Учитывается и количество иждивенцев, которые проживают с таким собственником.

Но не только на материальное благополучие смотрят сотрудники банка при рассмотрении решения о признании дарственной. Во внимание принимают и согласие третьего лица взять на себя такие обязательства.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка

Даже если у гражданина получится оформить дарственную без ведома банка, то последний обязательно примет ответные меры. Так, возможны следующие последствия:

Обращение в суд для признания сделки недействительной. При этом банк всегда выигрывает такие дела.
Требование выполнить свои обязательства по ипотеки. При этом квартиру могут даже продать, независимо от того, кто будет теперь её владельцем.

Итак, чтобы банк дал разрешение на оформление договора дарения, необходимо соблюдение следующих условий:

Банк был заинтересован в такой сделке.
Новый владелец был платёжеспособным.
Эта возможность уже оговорена в кредитном договоре.

Но при оформлении дарственной не на родственника придётся заплатить 13% налог.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Прописаны ли посторонние лица в жилой собственности

В качестве ограничения на квартире нередко можно встретить такой вариант, когда на жилплощади прописаны посторонние люди. И хотя фактическим владельцем является собственник и лишь он может принимать решения о продаже или передаче прав на квартиру, но наличие прописанных людей может значительно усложнить жизнь. Поэтому заранее необходимо узнать все нюансы перед заключением любых сделок с недвижимостью.

Доверительное управление

Как ещё один вид обременения можно использовать доверительное управление. Суть такой сделки будет заключаться в том, что владелец передаёт свои права на жильё другому человеку на определённое время. За это постоянному хозяину выплачивают определённые суммы денег.

Такое соглашение оформляется чаще всего на 5 лет и требует обязательной регистрации. При этом любые задолженности ложатся на плечи только постоянного владельца

Если доверительное управление уже оформлено — это не мешает собственнику подписать договор дарения. При этом необходимо обязательно уведомить временного владельца.

Если обременение наложено на бессрочный период, то снимают его по соглашению сторон или после смерти управляющего.

Арендное обременением

Сдавать свободную квартиру для получения дополнительного дохода — обычная практика в наше время. При этом собственник жилья может оформить дарственную. В такой ситуации — это договор дарения с арендным обременением.

Единственным неудобством будет то, что одариваемый не сможет въехать в квартиру пока не закончиться договор найма.

Особенности заключения договора дарения с обременением

Если оформляют дарственную с обременением, то учитывают действующие законодательные акты. В последнее время в них не было внесено никаких дополнений. Поэтому изучив эту статью, можно смело заключать такой договор.

Однако же, если вы не имеете юридического образования, то за консультацией лучше обратиться к специалисту.

Как снять обременение с квартиры

Приобрести жильё в новостройке может позволить себе не каждый человек. К сожалению, всё чаще покупаются квартиры с вторичного рынка, на которых может быть наложено обременение.

Обременённое жильё — это такое, на которое имеют право претендовать третьи лица.

Определение обременения и его практическое значение

Под обременением понимают какие-либо ограничением. То есть владельцу придётся получать согласие третьих лиц на распоряжение недвижимостью.

Такую квартиру нельзя продать или передать по наследству.

Продают такое жильё не только мошенники, такая покупка считается финансово выгодной для большинства граждан, ведь стоимость на неё будет на 50% ниже.

Причинами обременения могут быть:

Арест недвижимости.
Доверительное управление.
Договор пожизненной ренты.
Аренда.
Ипотека.

Особенности снятия обременения будут зависеть от причины, спровоцировавшей его появление.

Арест

Арест на недвижимость может наложить суд и снять его может только он. Происходит такой вид обременения по следующим причинам:

Была просрочка по выплате ипотеки.
Много долгов перед кредиторами.
Есть судебное разбирательство при разделе имущества.

После устранения причины — обременение снимают. Документы, которые нужны для этого уточняют в том органе, которое наложило ограничение.

Снятие обременения с ипотечной квартиры

Если кредит погашен, то можно снимать обременение с квартиры. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, где можно написать заявление по образцу.

Заранее стоит собрать пакет документов. При этом список официальных бумаг необходимо будет уточнить заранее.

Снять обременение можно, написав доверенность на регистратора, который за определённую плату пройдёт всю процедуру за владельца.

Снятие обременение по ипотеке: документы и пошлины

После выплаты кредита в банке вы должны получить такие документы:

Письмо в регистрирующий орган «О полном исполнении кредитных обязательств заёмщиком».
Уставные документы финансовой организации.
Закладную об исполнении обязательств и акт приёма-передачи такой закладной.
Доверенность, по которой банк поручает заёмщику представлять свои интересы в регистрирующем органе.

Финансовое учреждение следует уведомить за две недели про желание погасить запись об обременении. В регистрирующий орган нужно принести все официальные бумаги не позже месяца после их получения.

Сам же владелец должен подготовить:

Заявление.
Паспорта всех проживающих в квартире.
Документ, который подтвердит права собственности на жильё (например, договор купли-продажи).

Рассмотрение вопроса займёт три дня. Владелец может потом заказать новое свидетельство о праве собственности, но это будет стоить 350 рублей.

Снятие обременение в Сбербанке

Сбербанк РФ предоставляет своим клиентам упрощенную схему погашения записи по обременению. Так вся процедура будет происходить по такой схеме:

С паспортом и своим кредитным договором обратиться в банк.
Написать заявление.
Через 2 недели пойти в регистрирующий орган вместе с сотрудником банка и написать заявление там.
Получить новое свидетельство.

Банк предоставляет эту услугу бесплатно.

Как узнать, что собственность с обременением

Чтобы исключить приобретение жилья с какими-то ограничениями, то ещё до покупки квартиры следует обратиться в ЕГРП и заплатить пошлину.

По результату вам выдадут справку, в которой в 4 пункте будет указано зарегистрировано ли обременение за определённой квартирой.

Видео: Покупка квартиры с оременением

Итоги

Обременение недвижимости — это какие-либо ограничения с возможностью распоряжаться ею. Чаще всего причиной выступает ипотека, но бывает и другие причины: рента, аренда, доверительное управление, арест. Стоит только устранить причину и обременение можно будет снять. Сделать это возможно будет в регистрирующих органах.

Главное — это заранее изучить все документы и правильно оформить все договора, а за помощью следует обращаться к специалисту.